Sprzedaż domu z użytkowaniem: możliwości, podpisy i podatki

Co oznacza użytkowanie nieruchomości

W Hiszpanii pełna własność może zostać rozdzielona na dwa prawa. Agencia Tributaria wyjaśnia, że użytkowanie umożliwia używanie cudzej rzeczy, korzystanie z niej i pobieranie pożytków zgodnie z artykułami 467–522 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, natomiast naga własność oznacza tytuł własności z prawem rozporządzania, ale bez używania i korzystania z rzeczy w czasie trwania użytkowania.

Mówiąc prościej, użytkownik mieszka w domu albo go wynajmuje i pobiera pożytki. Właściciel nagiej własności jest właścicielem, który nie może korzystać z nieruchomości do wygaśnięcia użytkowania. Sytuacja ta często występuje, gdy rodzic pozostawia małżonkowi użytkowanie, a dzieciom nagą własność, lub przekazuje dzieciom dom, zachowując prawo do zamieszkiwania w nim.

Przed zastanowieniem się nad ceną sprawdź w akcie lub testamencie, kto jest uprawniony do każdego z praw, czy użytkowanie jest dożywotnie czy czasowe oraz czy obowiązują szczególne warunki. Nota simple z rejestru nieruchomości pokazuje własność i obciążenia. Jeśli kupujesz lub sprzedajesz w okolicy, pomoże Ci nasz poradnik dotyczący nota simple i katastru na Costa Blanca.

Trzy sposoby sprzedaży nieruchomości z użytkowaniem

Odpowiedź zależy od tego, kto chce sprzedać i jakie prawa ma otrzymać kupujący.

1. Wspólna sprzedaż pełnej własności przez obie strony

Ta możliwość najbardziej przypomina zwykłą sprzedaż. Przy sprzedaży pełnej własności muszą uczestniczyć użytkownik i właściciel nagiej własności, a żadna ze stron nie może jednostronnie przenieść prawa drugiej. Kupujący nabywa dom wolny od użytkowania i może w nim zamieszkać po przekazaniu kluczy.

To również najprostsza opcja pod względem sprzedaży: kupujący, zwłaszcza zagraniczni, szukają nieruchomości, z której mogą od razu korzystać lub którą mogą wynająć. Cena jest negocjowana w odniesieniu do rynkowej wartości całego domu, a następnie dzielona między obie strony według wartości ich praw.

2. Sprzedaż wyłącznie nagiej własności

Właściciel nagiej własności może sprzedać swoje prawo bez zgody użytkownika, jak wyjaśnia kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości, ale kupujący musi respektować użytkowanie i nie może zajmować domu ani z niego korzystać do czasu wygaśnięcia tego prawa.

Agencia Tributaria wskazuje, że nabywca nagiej własności nabywa prawo do pełnego korzystania z rzeczy po wygaśnięciu użytkowania. To bardzo określony typ kupującego: inwestor długoterminowy, który zgadza się czekać. Dlatego cena jest znacznie niższa niż cena nieruchomości wolnej od użytkowania, a krąg nabywców jest mniejszy.

Częstym wariantem jest sprzedaż nagiej własności przez pełnego właściciela z zachowaniem dożywotniego użytkowania. Nadal mieszka on w domu, otrzymując już teraz część jego wartości.

3. Sprzedaż wyłącznie użytkowania

Użytkownik może przenieść swoje prawo, ale nie własność nieruchomości. Zgodnie z wyjaśnieniem notarialnym, kupujący otrzymuje prawo używania i korzystania na warunkach oraz przez okres przenoszonego prawa. Użytkowanie dożywotnie nie staje się prawem dożywotnim liczonym według życia kupującego: wygasa wraz ze śmiercią pierwotnego użytkownika.

Szczególną sytuacją jest przeniesienie użytkowania na właściciela nagiej własności. Wówczas oba prawa łączą się i właściciel nagiej własności uzyskuje pełną własność. Jest to praktyczne rozwiązanie, gdy rodzina chce skupić wszystkie prawa u jednej osoby przed sprzedażą pełnej własności.

Kto podpisuje umowę i co, jeśli tylko jedna strona chce sprzedać

Praktyczna zasada jest prosta: każdy uprawniony rozporządza tylko swoim prawem. Jeśli tylko jedna strona chce sprzedać, może przenieść własne prawo, ale nie może zmusić drugiej strony do sprzedaży ani samodzielnie doprowadzić do sprzedaży pełnej własności. W rezultacie kupujący nabywa jedynie użytkowanie lub nagą własność.

Wpływa to bezpośrednio na cenę i czas sprzedaży. Nieruchomość dostępna z pełną własnością sprzedaje się szybciej i po lepszej cenie. Przy braku porozumienia warto najpierw negocjować: właściciel nagiej własności może zaproponować rekompensatę za użytkowanie, a użytkownik może wybrać umowę zapewniającą mu określoną kwotę już teraz.

Należy też przewidzieć sytuacje, w których jest kilku właścicieli nagiej własności, na przykład rodzeństwo. Sprzedaż pełnej własności wymaga wtedy udziału wszystkich uprawnionych. Przed szukaniem kupującego warto jasno ustalić podział przypadającej im części ceny.

Co się dzieje po śmierci użytkownika

Jeśli użytkowanie jest dożywotnie i nie jest ustanowione na rzecz kolejnych osób, wygasa po śmierci użytkownika, a właściciel nagiej własności automatycznie uzyskuje pełną własność zgodnie z artykułem 513.1 kodeksu cywilnego. Aby ujawnić to w rejestrze nieruchomości, można przedłożyć akt zgonu i wniosek.

Jeśli dotyczy Cię taka sytuacja i chcesz sprzedać dom, kolejność działań jest następująca: ujawnienie połączenia praw w rejestrze, sprawdzenie aktualności tytułu własności i obciążeń, a dopiero potem ustalenie ceny nieruchomości wolnej od użytkowania. Unikaj wystawiania domu, którego wpis nadal wskazuje wygasłe już użytkowanie, ponieważ rodzi to pytania kupującego i jego prawnika.

Jak wycenia się użytkowanie i dzieli cenę

Podatkowa wartość użytkowania dożywotniego jest zasadniczo wynikiem odjęcia wieku użytkownika od 89, z minimum 10% i maksimum 70%. Wartość nagiej własności stanowi różnicę względem całej wartości. Dla osoby poniżej 20 lat użytkowanie wynosi 70%, a następnie spada o jeden punkt procentowy za każdy dodatkowy rok.

Przykłady dla domu o wartości 200 000 €, służące wyłącznie zilustrowaniu wzoru:

Przy sprzedaży pełnej własności ta proporcja stanowi naturalny punkt odniesienia dla podziału ceny między obie strony. Mogą one uzgodnić inny podział, ale warto go zapisać i poprosić doradcę podatkowego o potwierdzenie skutków. To wycena podatkowa. Rzeczywistą rynkową cenę nagiej własności kształtuje popyt; zwykle wymaga ona większego upustu, gdy kupujący musi czekać.

Użytkowanie czasowe wycenia się inaczej, zależnie od uzgodnionego okresu. W takim przypadku poproś doradcę lub właściwy regionalny urząd podatkowy o obliczenia.

Możliwe podatki

Na tym etapie najłatwiej o błędy, dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać oddzielnie.

Sprzedaż nagiej własności z zachowaniem użytkowania. Agencia Tributaria wskazuje, że nabywca płaci ITP albo ISD w zależności od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru przeniesienia, a zbywca rozlicza w IRPF zysk lub stratę dotyczącą przenoszonej części. Samo zachowanie użytkowania nie stanowi odrębnego zdarzenia podlegającego opodatkowaniu.

Przeniesienie użytkowania na właściciela nagiej własności. Agencia Tributaria zwraca uwagę, że opodatkowanie zależy od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru czynności oraz od tytułu, z którego powstało użytkowanie. To inna sytuacja niż wygaśnięcie po śmierci użytkownika.

Zwolnienie dla osób powyżej 65 lat. Jeśli własność była rozdzielona już przed sprzedażą, zwolnienie z IRPF dla osób powyżej 65 lat nie dotyczy ani właściciela nagiej własności, ani użytkownika. To samo źródło wskazuje, że rozróżnienie między wcześniej rozdzieloną własnością a sprzedażą nagiej własności z zachowaniem użytkowania może wpływać na dostęp do ulg. Istotne są więc pochodzenie i kolejność ustanowienia praw. Zanim założysz zastosowanie zwolnienia, potwierdź je z doradcą podatkowym i aktualnymi zasadami Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. To lokalny podatek, którego wysokość zależy od katastralnej wartości gruntu, upływu czasu i uchwały gminnej. Zapytaj w urzędzie gminy, w której znajduje się nieruchomość, o stosowaną metodę.

Jeśli jesteś nierezydentem, doradca podatkowy powinien dodatkowo potwierdzić zastosowanie tych zasad w Twojej sytuacji. Nie przyjmuj go z góry.

Kroki do bezpiecznej sprzedaży

1. Zbierz dokumenty. Akt lub testament ustanawiający użytkowanie, aktualną nota simple, ostatnie rachunki IBI i zaświadczenie wspólnoty właścicieli. Przed podpisaniem warto sprawdzić akt, tytuł własności, obciążenia rejestrowe oraz czas trwania i warunki użytkowania.
2. Zdecyduj, co sprzedajesz. Pełną własność, wyłącznie nagą własność czy wyłącznie użytkowanie. Porozmawiaj z drugą stroną przed publicznym ogłoszeniem.
3. Oblicz podział ceny i podatki. Użyj wzoru wyceny jako punktu odniesienia i poproś doradcę podatkowego o symulację na podstawie Twoich danych.
4. Ustal cenę ofertową. Realistyczna wycena domu i uregulowane opłaty wspólnotowe pomagają uniknąć późniejszych obniżek. Nasz poradnik dotyczący opłat wspólnotowych na Costa Blanca wyjaśnia, co zwykle sprawdzają kupujący.
5. Podpisz umowę u notariusza. Zaleca się sporządzenie aktu notarialnego oraz wpisanie nagiej własności i użytkowania do rejestru nieruchomości.
6. Rozlicz podatki w terminie i zachowaj potwierdzenia do zeznania podatkowego.

Jak przygotować nieruchomość dla kupującego

Przy sprzedaży pełnej własności transakcja przypomina zwykłą sprzedaż na rynku wtórnym, a kupujący sprawdza te same kwestie co przy każdym innym domu. Im większa przejrzystość, tym krótsza droga do sprzedaży.

• Uporządkowane dokumenty własności. Kupujący i jego prawnik będą chcieli zobaczyć, że obie strony podpisują umowę, a użytkowanie zostaje zniesione w tym samym akcie.
• Spis wyposażenia przy sprzedaży z meblami. Pozwala uniknąć sporów w dniu przekazania. Mamy poradnik dotyczący wyposażenia wliczonego w cenę umeblowanego domu na Costa Blanca.
• Jasno określone pomieszczenia przynależne. Jeśli nieruchomość ma garaż lub komórkę, sprawdź ich ujawnienie w akcie i rejestrze; wyjaśniamy to w poradniku co sprawdzić w przypadku garażu i komórki.
• Aktualne umowy na media. Prawidłowe dane posiadacza umów na prąd i wodę ułatwiają ich przepisanie; zobacz najważniejsze kwestie dotyczące prądu przy zakupie domu.

Na Costa Blanca Sur wielu kupujących pochodzi z zagranicy i nie zna instytucji użytkowania. Jasne wyjaśnienie nabywanych praw i kompletna dokumentacja zmniejszają niepewność oraz skracają drogę do podpisania umowy.

Nasza perspektywa

W praktyce sprzedaż nieruchomości z użytkowaniem komplikuje najczęściej brak porozumienia i dokumentów, a nie samo prawo. Gdy uprawnieni rozmawiają, mając przed sobą akt i nota simple, niemal zawsze pojawia się rozwiązanie odpowiadające obu stronom.Gdy jest to możliwe, zalecamy sprzedaż pełnej własności. Taka forma przyciąga najwięcej kupujących i pozwala przejrzyście wypłacić każdej stronie jej część. Pracujemy z krótką listą nieruchomości o potwierdzonych cenach i dostępności. Tę samą zasadę stosujemy przy sprzedaży: najpierw dokumentacja, potem realistyczna cena.Organizujemy dokumenty, koordynujemy współpracę uczestniczących prawników i doradców podatkowych oraz zapewniamy osobistą obsługę każdej strony, również gdy kupujący jest z zagranicy i potrzebuje wsparcia na każdym etapie.redakcja

Sprzedaż z Verdi Estate na Costa Blanca Sur

Jeśli Twój dom znajduje się w Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas lub Ciudad Quesada, Verdi Estate towarzyszy Ci w całym procesie: wspólnie przeglądamy dokumentację, pomagamy zaplanować transakcję z Twoimi doradcami prawnymi i podatkowymi oraz przedstawiamy nieruchomość kupującym szukającym w okolicy. Dowiedz się, jak sprzedać dom na Costa Blanca Sur z nami.

Jeśli chcesz kupić, zobacz naszą ofertę domów z rynku wtórnego lub poradnik dotyczący zakupu domu w Hiszpanii i formalności. Jeśli planujesz remont, pomocny może być poradnik zakup nieruchomości do remontu na Costa Blanca.