Haszonélvezettel terhelt lakás eladása: lehetőségek, aláírások és adók

Mit jelent, ha egy lakást haszonélvezet terhel?

Spanyolországban a teljes tulajdonjog két jogra bontható. A spanyol adóhatóság magyarázata szerint a haszonélvezet a Polgári Törvénykönyv 467–522. cikke alapján lehetővé teszi más tulajdonának használatát, élvezetét és hasznainak szedését, míg az állagtulajdon rendelkezési joggal járó tulajdonjog, de a haszonélvezet fennállása alatt nem jogosít használatra vagy hasznosításra.

Egyszerűen fogalmazva: a haszonélvező az, aki a házban lakik, vagy bérbe adja és szedi annak hasznait. Az állagtulajdonos a mögöttes tulajdonos, aki a haszonélvezet megszűnéséig nem használhatja az ingatlant. Ez gyakori, amikor egy szülő a házastársára hagyja a haszonélvezetet, a gyermekeire pedig az állagtulajdont, vagy amikor valaki a gyermekeinek ajándékozza a házat, de fenntartja magának az ottlakás jogát.

Mielőtt az árral foglalkozna, az okiratból vagy a végrendeletből tisztázza, melyik jog kit illet, a haszonélvezet élethosszig vagy meghatározott időre szól-e, és vannak-e különleges feltételei. Az ingatlan-nyilvántartásból kért nota simple megmutatja a tulajdonosokat és a terheket. Ha a környéken vásárol vagy ad el, útmutatónk segít megérteni a nota simple és a kataszter szerepét a Costa Blancán.

A haszonélvezettel terhelt lakás eladásának három módja

A válasz attól függ, ki akar eladni, és milyen jogot kíván a vevőre átruházni.

1. A teljes tulajdonjog együttes eladása

Ez hasonlít leginkább a szokásos adásvételhez. A teljes tulajdonjog eladásában a haszonélvezőnek és az állagtulajdonosnak is részt kell vennie, és egyikük sem ruházhatja át egyoldalúan a másik jogát. A vevő haszonélvezettől mentesen szerzi meg a házat, és a kulcsátadástól beköltözhet.

Ezt a legkönnyebb értékesíteni is: a vevők, különösen a külföldiek, olyan lakást keresnek, amelyet várakozás nélkül használhatnak vagy bérbe adhatnak. Az árban a teljes ingatlan piaci értéke alapján állapodnak meg, majd a két jogosult az egyes jogok értéke szerint osztja meg azt.

2. Csak az állagtulajdon eladása

Az állagtulajdonos a haszonélvező engedélye nélkül is eladhatja a saját jogát, amint azt egy ingatlanjogra szakosodott ügyvédi iroda ismerteti, de a vevőnek tiszteletben kell tartania a haszonélvezetet, és annak megszűnéséig nem veheti birtokba vagy használhatja a lakást.

A spanyol adóhatóság pontosítja, hogy az állagtulajdon vevője megszerzi a jogot az ingatlan teljes használatára a haszonélvezet megszűnésekor. Ez nagyon meghatározott vevőkörnek felel meg: hosszú távra befektető, várakozást vállaló vásárlóknak. Ezért az ár jóval alacsonyabb a tehermentesen használható lakás áránál, és a lehetséges vevők köre is szűkebb.

Gyakori változat, hogy a teljes tulajdonos eladja az állagtulajdont, és élete végéig fenntartja a haszonélvezetet. Továbbra is a házban lakik, miközben az érték egy részét már most megkapja.

3. Csak a haszonélvezet eladása

A haszonélvező a saját jogát átruházhatja, az ingatlan tulajdonjogát azonban nem. Egy közjegyzői magyarázat szerint a vevő az átruházott jog feltételei szerint és annak időtartamára kap használati és hasznosítási jogot. Az élethosszig tartó haszonélvezet nem válik a vevő életére szóló joggá: az eredeti haszonélvező halálával megszűnik.

Külön eset, amikor a haszonélvező magának az állagtulajdonosnak ruházza át a jogát. Ekkor a két jog egyesül, és az állagtulajdonos teljes tulajdonjogot szerez. Ez gyakorlati megoldás lehet, ha a család egyetlen tulajdonos kezében kívánja egyesíteni a házat a teljes tulajdonjog eladása előtt.

Kinek kell aláírnia, és mi történik, ha csak az egyik fél akar eladni?

A gyakorlati szabály egyszerű: minden jogosult csak a saját jogával rendelkezik. Ha csak egyikük akar eladni, átruházhatja a saját jogát, de nem kényszerítheti eladásra a másik felet, és egyedül nem értékesítheti a teljes tulajdonjogot. Következésképpen a vevő csak haszonélvezetet vagy állagtulajdont szerez.

Ez közvetlenül befolyásolja az árat és az értékesítés időigényét. A teljes tulajdonjoggal kínált lakás gyorsabban és jobb értéken kel el. Ha a jogosultak nem értenek egyet, általában hirdetés előtt érdemes tárgyalniuk: az állagtulajdonos ellenértéket ajánlhat a haszonélvezetért, vagy a haszonélvező olyan megállapodást részesíthet előnyben, amely már most pénzhez juttatja.

Gondolni kell a több állagtulajdonost, például több testvért érintő esetekre is. Ilyenkor a teljes tulajdonjog eladásához minden jogosultat össze kell fogni, és még vevőkeresés előtt tisztázni kell, hogyan osztják meg egymás között az állagtulajdonra jutó vételárrészt.

Mi történik a haszonélvező halálakor?

Ha a haszonélvezet élethosszig tart, és nem egymást követő jogosultakat illet, a haszonélvező halálával megszűnik, és az állagtulajdonos automatikusan teljes tulajdonjogot szerez a Polgári Törvénykönyv 513.1. cikke szerint. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez halotti anyakönyvi kivonat és kérelem nyújtható be.

Ha ilyen helyzetben szeretne eladni, a sorrend: a teljes tulajdonjog egyesülésének bejegyzése, a tulajdoni adatok és terhek frissítésének ellenőrzése, majd csak ezután a korlátozás nélkül használható lakás árának meghatározása. Ne hirdessen olyan házat, amelynek nyilvántartásában még megszűnt haszonélvezet szerepel, mert ez kétséget ébreszt a vevőben és az ügyvédjében.

A haszonélvezet értékelése és a vételár megosztása

Az élethosszig tartó haszonélvezet adózási értéke általában 89 mínusz a haszonélvező életkora, legalább 10%, legfeljebb 70%. Az állagtulajdon értéke a teljes értékből fennmaradó rész. Húszéves kor alatt a haszonélvezet értéke 70%, és minden további évvel egy százalékponttal csökken.

Példák egy 200 000 eurós lakásra, kizárólag a képlet szemléltetésére:

A teljes tulajdonjog eladásakor ez az arány természetes kiindulópont a vételár két jogosult közötti megosztásához. Egyetértés esetén más arányt is kiköthetnek, de ezt célszerű írásba foglalni, és adótanácsadóval tisztázni a következményeket. Fontos: ez adózási értékelés. Az állagtulajdon tényleges piaci árát a kereslet határozza meg, és a várakozásra kényszerülő vevő általában nagyobb árengedményt kér.

A határozott időre szóló haszonélvezetet másként, a kikötött időtartam alapján értékelik. Ilyenkor a számítást kérje tanácsadójától vagy a regionális adóhatóságtól.

Felmerülő adók

Itt történik a legtöbb hiba, ezért minden esetet külön érdemes megvizsgálni.

Ha az állagtulajdont eladja, a haszonélvezetet pedig megtartja. A spanyol adóhatóság szerint a szerző fél ITP-t vagy ISD-t fizet attól függően, hogy az átruházás visszterhes vagy ingyenes, az átruházó pedig az átadott rész nyeresége vagy vesztesége után IRPF szerint adózik. A haszonélvezet megtartása önmagában nem keletkeztet külön adóköteles eseményt.

Ha a haszonélvező az állagtulajdonosnak ruházza át a jogát. A spanyol adóhatóság figyelmeztet, hogy az adózás az ügylet visszterhes vagy ingyenes jellegétől és a haszonélvezetet létrehozó jogcímtől függ. Ez nem azonos a halál miatti megszűnéssel.

A 65 év felettiek adómentessége. Ha a tulajdonjogot már az eladás előtt megosztották, a 65 év felettiek IRPF-mentessége sem az állagtulajdonosra, sem a haszonélvezőre nem alkalmazható. Ugyanez a forrás kiemeli, hogy a korábban megosztott tulajdon és a haszonélvezet fenntartásával történő állagtulajdon-eladás megkülönböztetése befolyásolhatja az adókedvezményeket, ezért számít a jogok eredete és sorrendje. Mielőtt mentességgel számolna, ellenőrizze azt adótanácsadóval és a spanyol adóhatóság hatályos szabályai alapján.

Önkormányzati értéknövekedési adó, plusvalía municipal. Ennek a helyi adónak az összege a telek kataszteri értékétől, az eltelt időtől és az önkormányzati rendelettől függ. Kérdezze meg az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot, melyik számítási módszert alkalmazza.

Ha nem spanyol adóügyi illetőségű, adótanácsadójával azt is tisztáznia kell, hogyan alkalmazhatók ezek a szabályok az Ön esetére. Ne vegye ezt magától értetődőnek.

A biztonságos eladás lépései

1. Gyűjtse össze az iratokat. A haszonélvezetet létrehozó okirat vagy végrendelet, friss nota simple, legutóbbi IBI-befizetési bizonylatok és a tulajdonosi közösség igazolása. Aláírás előtt célszerű ellenőrizni az okiratot, a tulajdonosokat, a bejegyzett terheket, valamint a haszonélvezet időtartamát és feltételeit.
2. Döntse el, mit adnak el. Teljes tulajdonjogot, csak állagtulajdont vagy csak haszonélvezetet. Mielőtt bármit nyilvánossá tesz, beszéljen a másik féllel.
3. Számítsa ki a megosztást és az adókat. Használja támpontként az értékelési képletet, és kérjen személyre szabott számítást adótanácsadótól.
4. Határozza meg az induló árat. A reális ingatlanértékelés és a rendezett közös költségek megelőzik a későbbi árcsökkentést. A Costa Blanca közös költségeiről szóló útmutatónk bemutatja, mit ellenőriznek általában a vevők.
5. Írja alá az okiratot közjegyző előtt. Ajánlott közokiratba foglalni az ügyletet, és az állagtulajdont, valamint a haszonélvezetet bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
6. Fizesse meg határidőben az adókat, és őrizze meg az adóbevalláshoz szükséges bizonylatokat.

Az ingatlan felkészítése a vevő számára

A teljes tulajdonjog eladása nagyban hasonlít a szokásos használtlakás-adásvételhez, és a vevő ugyanazokat a szempontokat vizsgálja, mint bármely más háznál. Minél egyértelműbb minden, annál rövidebb az értékesítés.

• Rendezett tulajdoni iratok. A vevő és ügyvédje látni szeretné, hogy mindkét jogosult aláír, és a haszonélvezet ugyanabban az okiratban megszűnik.
• Leltár bútorozott eladásnál. Előzze meg az átadásnapi vitákat. Útmutatónk bemutatja, mit tartalmaz egy bútorozott lakás a Costa Blancán.
• Pontosan azonosított tartozékhelyiségek. Ha van garázs vagy tároló, ellenőrizze, hogy szerepel-e az okiratban és a nyilvántartásban; útmutatónk részletezi, mit kell ellenőrizni a garázsnál és a tárolónál.
• Rendezett közművek. A megfelelő névre szóló villany- és vízszerződések megkönnyítik az átírást; olvassa el a lakásvásárlás villamosenergia-ellenőrzéseit.

A Costa Blanca déli részén sok külföldi vevő nem ismeri a haszonélvezet intézményét. Ha világosan elmagyarázza, mit kapnak, és minden irat rendelkezésre áll, csökken a bizonytalanság, és rövidebb az út az aláírásig.

Álláspontunk

A gyakorlatban a haszonélvezettel érintett eladásokat többnyire a megállapodás és az iratok hiánya bonyolítja, nem a jogszabály. Ha a jogosultak az okirat és egy nota simple birtokában leülnek tárgyalni, szinte mindig találnak mindkettőjüknek megfelelő megoldást. Amikor lehetséges, a teljes tulajdonjog eladását ajánljuk. Ez vonzza a legtöbb vevőt, és egyértelművé teszi mindkét jogosult részesedését. Rövid, ellenőrzött árú és elérhetőségű ingatlanlistával dolgozunk, és ugyanezt a rendszert követjük az eladásnál: először az iratok, utána a reális ár. Rendszerezzük a dokumentációt, együttműködünk az érintett jogi és adószakértőkkel, és minden félnek személyes figyelmet biztosítunk, akkor is, ha a külföldi vevőnek minden szakaszban segítségre van szüksége. a szerkesztőség

Eladás a Verdi Estate segítségével a Costa Blanca déli részén

Ha ingatlana Torreviejában, Orihuelában, San Miguel de Salinasban vagy Ciudad Quesadában található, a Verdi Estate végigkíséri a folyamatot: Önnel együtt ellenőrizzük az iratokat, jogi és adótanácsadóival segítünk az ügylet megtervezésében, és bemutatjuk a lakást a környéken kereső vevőknek. Ismerje meg, hogyan adhatja el otthonát a Costa Blanca déli részén a segítségünkkel.

Ha vásárolni szeretne, tekintse meg használtlakás-kínálatunkat vagy a spanyolországi lakásvásárlásról és ügyintézésről szóló útmutatónkat. Ha felújítást tervez, segíthet a Costa Blanca felújítandó ingatlanjainak vásárlásáról szóló útmutató.