Sälja en bostad med usufrukt: alternativ, underskrifter och skatter

Vad innebär det att en bostad har usufrukt?

I Spanien kan full äganderätt delas upp i två rättigheter. Den spanska skattemyndigheten förklarar att usufrukt ger rätt att använda, åtnjuta och få avkastning från någon annans egendom enligt artiklarna 467–522 i civillagen. Naken äganderätt innebär däremot äganderätt med förfoganderätt men utan användning eller nyttjande så länge usufrukten gäller.

Enkelt uttryckt är usufruktshavaren den som bor i huset eller hyr ut det och får avkastningen. Innehavaren av den nakna äganderätten är den underliggande ägaren, som inte kan använda det förrän usufrukten upphör. Detta är vanligt när en förälder testamenterar usufrukten till sin make eller maka och den nakna äganderätten till barnen, eller när någon ger huset till sina barn men behåller rätten att bo där.

Innan du funderar på priset bör du kontrollera överlåtelsehandlingen eller testamentet: vem har vilken rätt, är usufrukten livslång eller tidsbegränsad och finns särskilda villkor? Ett nota simple-utdrag från fastighetsregistret visar ägandet och belastningarna. Om du köper eller säljer i området förklarar vår guide nota simple och fastighetskatastern på Costa Blanca.

Tre sätt att sälja en bostad med usufrukt

Svaret beror på vem som vill sälja och vad de vill överlåta till köparen.

1. Båda rättighetshavarna säljer full äganderätt

Detta liknar mest en vanlig försäljning. Både usufruktshavaren och innehavaren av den nakna äganderätten måste medverka för att sälja full äganderätt, och ingen kan ensidigt överlåta den andras rätt. Köparen förvärvar huset utan usufrukt och kan bo där från nyckelöverlämningen.

Det är också det lättaste alternativet att marknadsföra: köpare, särskilt utländska, söker en bostad som de kan använda eller hyra ut utan att vänta. Priset förhandlas utifrån hela bostadens marknadsvärde och fördelas sedan mellan rättighetshavarna efter värdet på respektive rätt.

2. Sälja endast den nakna äganderätten

Innehavaren av den nakna äganderätten kan sälja sin rätt utan usufruktshavarens tillstånd, enligt en advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt. Köparen måste dock respektera usufrukten och kan varken ta bostaden i besittning eller nyttja den förrän den upphör.

Den spanska skattemyndigheten förtydligar att köparen av naken äganderätt förvärvar rätten att fullt ut nyttja egendomen när usufrukten upphör. Detta passar en mycket specifik köpare: någon som investerar långsiktigt och accepterar att vänta. Därför ligger priset betydligt under priset för en bostad som kan användas fritt, och köpargruppen är mindre.

En vanlig variant är att den fullständiga ägaren säljer den nakna äganderätten och förbehåller sig livslång usufrukt. Personen fortsätter att bo i huset och får en del av värdet redan nu.

3. Sälja endast usufrukten

Usufruktshavaren kan överlåta sin rätt men inte äganderätten till fastigheten. Enligt en notariell förklaring får köparen användning och nyttjande enligt villkoren och under den tid som gäller för den överlåtna rätten. En livslång usufrukt blir inte livslång för köparen: den upphör när den ursprungliga usufruktshavaren avlider.

Ett särskilt fall är att usufruktshavaren överlåter sin rätt till innehavaren av den nakna äganderätten. Då förenas rättigheterna och den nakna äganderättens innehavare får full äganderätt. Det kan vara en praktisk lösning när familjen vill samla huset hos en enda ägare innan full äganderätt säljs.

Vem måste skriva under och vad händer om bara en part vill sälja?

Den praktiska regeln är enkel: varje rättighetshavare förfogar endast över sin egen rätt. Om bara en part vill sälja kan den överlåta sin egen rätt men inte tvinga den andra att sälja eller ensam åstadkomma en försäljning av full äganderätt. Köparen får därför endast usufrukt eller naken äganderätt.

Detta påverkar priset och försäljningstiden direkt. En bostad där full äganderätt är tillgänglig säljs snabbare och till ett bättre värde. Om rättighetshavarna är oense är det vanligtvis bäst att förhandla innan annonsering: innehavaren av den nakna äganderätten kan erbjuda ersättning för usufrukten, eller usufruktshavaren kan föredra en överenskommelse som ger pengar redan nu.

Även fall med flera innehavare av naken äganderätt, exempelvis syskon, måste beaktas. Då kräver försäljningen av full äganderätt att samtliga rättighetshavare samlas. Innan en köpare söks bör det vara klart hur prisandelen för den nakna äganderätten ska fördelas mellan dem.

Vad händer när usufruktshavaren avlider?

Om usufrukten är livslång och inte successiv upphör den vid usufruktshavarens död och innehavaren av den nakna äganderätten får automatiskt full äganderätt enligt artikel 513.1 i civillagen. För registrering i fastighetsregistret kan dödsattest och en ansökan lämnas in.

Om du befinner dig i denna situation och vill sälja är ordningen att registrera den sammanförda äganderätten, kontrollera att ägandet och belastningarna har uppdaterats och först därefter bestämma priset på bostaden som kan användas fritt. Undvik att annonsera ett hus där registret fortfarande visar en upphörd usufrukt, eftersom det väcker frågor hos köparen och dennes advokat.

Hur usufrukten värderas och priset fördelas

För livslång usufrukt är den skattemässiga värderingen i allmänhet 89 minus usufruktshavarens ålder, med minst 10% och högst 70%. Den nakna äganderätten motsvarar återstoden av totalvärdet. Under 20 års ålder är usufrukten värd 70%, och värdet minskar med en procentenhet för varje ytterligare år.

Exempel med en bostad värd 200 000 euro, endast för att illustrera formeln:

När full äganderätt säljs är denna fördelning en naturlig utgångspunkt för att dela priset mellan rättighetshavarna. Om båda är överens kan de avtala om en annan fördelning, men den bör dokumenteras skriftligen och skattekonsekvenserna bekräftas av en rådgivare. Kom ihåg att detta är den skattemässiga värderingen. Efterfrågan avgör den nakna äganderättens verkliga marknadspris, och köparen begär ofta en större rabatt när väntetid krävs.

Tidsbegränsad usufrukt värderas på ett annat sätt, efter avtalad längd. Be i så fall din rådgivare eller den regionala skattemyndigheten om beräkningen.

Skatter som kan uppstå

Här sker flest misstag, så varje situation bör bedömas separat.

Om du säljer naken äganderätt och behåller usufrukten. Den spanska skattemyndigheten anger att förvärvaren betalar ITP eller ISD beroende på om överlåtelsen sker mot ersättning eller som gåva, medan överlåtaren beskattas genom IRPF för vinsten eller förlusten på den överlåtna delen. Att behålla usufrukten skapar inte i sig en separat skattepliktig händelse.

Om usufruktshavaren överlåter sin rätt till innehavaren av den nakna äganderätten. Den spanska skattemyndigheten påpekar att beskattningen beror på om transaktionen sker mot ersättning eller utan ersättning och på det rättsliga instrument som skapade usufrukten. Detta skiljer sig från att rätten upphör vid dödsfall.

Skattebefrielse för personer över 65 år. Om äganderätten redan var uppdelad före försäljningen gäller IRPF-befrielsen för personer över 65 år varken innehavaren av den nakna äganderätten eller usufruktshavaren. Samma källa framhåller att skillnaden mellan tidigare uppdelad äganderätt och försäljning av naken äganderätt med förbehållen usufrukt kan påverka tillgången till skatteförmåner. Rättigheternas ursprung och ordningsföljd spelar alltså roll. Innan du räknar med en befrielse bör du bekräfta den med en skatterådgivare och den spanska skattemyndighetens gällande regler.

Kommunal plusvalía. Det är en lokal skatt vars belopp beror på markens taxeringsvärde, den förflutna tiden och kommunens föreskrifter. Fråga kommunen där fastigheten ligger vilken beräkningsmetod som gäller.

Om du inte är skatterättsligt bosatt i Spanien måste din skatterådgivare också bekräfta hur reglerna gäller i ditt fall. Ta inte tillämpningen för given.

Steg för en trygg försäljning

1. Samla dokumenten. Överlåtelsehandlingen eller testamentet som skapade usufrukten, ett aktuellt nota simple, de senaste IBI-kvittona och intyg från ägargemenskapen. Före underskrift bör handlingen, ägandet, registrerade belastningar samt usufruktens längd och villkor granskas.
2. Bestäm vad som säljs. Full äganderätt, enbart naken äganderätt eller enbart usufrukt. Tala med den andra parten innan något offentliggörs.
3. Beräkna fördelningen och skatterna. Använd värderingsformeln som referens och be en skatterådgivare göra en beräkning med dina uppgifter.
4. Bestäm utgångspriset. En realistisk bostadsvärdering och betalda gemensamhetsavgifter förebygger senare prissänkningar. Vår guide till gemensamhetsavgifter på Costa Blanca förklarar vad köpare brukar granska.
5. Skriv under inför notarie. Det rekommenderas att upprätta en offentlig överlåtelsehandling och registrera naken äganderätt och usufrukt i fastighetsregistret.
6. Betala skatterna i tid och spara kvittona till deklarationen.

Så förbereder du bostaden för köparen

När full äganderätt säljs liknar affären en vanlig försäljning av en befintlig bostad, och köparen tittar på samma saker som i andra hus. Ju tydligare allt är, desto kortare tid tar försäljningen.

• Ordning på ägarhandlingarna. Köparen och dennes advokat vill se att båda rättighetshavarna skriver under och att usufrukten upphör genom samma handling.
• Inventarielista vid möblerad försäljning. Undvik diskussioner på tillträdesdagen. Se vår guide om vad som ingår i en möblerad bostad på Costa Blanca.
• Tydligt identifierade tillhörande utrymmen. Om garage eller förråd ingår, kontrollera att de finns i handlingen och registret; vår guide förklarar vad som bör kontrolleras för garage och förråd.
• Ordning på el och vatten. Avtal i rätt namn underlättar överföringen; läs om viktiga elkontroller när du köper bostad.

Många köpare på södra Costa Blanca kommer från andra länder och känner inte till usufrukt. En tydlig förklaring av vad de får, tillsammans med fullständig dokumentation, minskar osäkerheten och förkortar vägen till underskrift.

Vår syn

I praktiken kompliceras de flesta försäljningar med usufrukt av bristande överenskommelse och dokumentation, snarare än av lagen. När rättighetshavarna sätter sig tillsammans med överlåtelsehandlingen och ett nota simple hittar de nästan alltid en lösning som passar båda. När det är möjligt rekommenderar vi försäljning av full äganderätt. Det lockar flest köpare och gör det tydligt hur varje rättighetshavare får sin del. Vi arbetar med ett begränsat urval fastigheter med bekräftade priser och tillgänglighet och följer samma ordning vid försäljning: dokumenten först, ett realistiskt pris därefter. Vi organiserar handlingarna, samordnar de juridiska och skattemässiga experterna och ger varje part personlig hjälp, även när en internationell köpare behöver stöd genom varje steg. redaktionen

Sälja med Verdi Estate på södra Costa Blanca

Om din bostad ligger i Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas eller Ciudad Quesada följer Verdi Estate dig genom hela processen: vi går igenom dokumenten med dig, hjälper till att utforma affären tillsammans med dina juridiska och skattemässiga rådgivare och visar bostaden för köpare som söker i området. Läs hur du kan sälja din bostad på södra Costa Blanca med oss.

Om du söker en bostad att köpa kan du se vårt urval av befintliga bostäder eller guiden till bostadsköp i Spanien och tillhörande formaliteter. Om du vill renovera kan guiden om att köpa för renovering på Costa Blanca hjälpa dig.