Een woning met vruchtgebruik verkopen: keuzes, handtekeningen en belastingen

Wat betekent vruchtgebruik op een woning?

In Spanje kan volle eigendom worden gesplitst in twee rechten. De Agencia Tributaria legt uit dat vruchtgebruik het gebruik, genot en de opbrengsten van andermans goed mogelijk maakt volgens de artikelen 467 tot en met 522 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Blote eigendom is de eigendom met beschikkingsbevoegdheid, maar zonder gebruik en genot zolang het vruchtgebruik voortduurt.

Eenvoudig gezegd: de vruchtgebruiker woont in de woning of verhuurt die en ontvangt de opbrengsten. De blote eigenaar is de eigenaar op de achtergrond, die de woning niet kan gebruiken voordat het vruchtgebruik eindigt. Dit komt vaak voor wanneer een ouder het vruchtgebruik aan de partner en de blote eigendom aan de kinderen nalaat, of de woning aan de kinderen schenkt met behoud van het recht om er te blijven wonen.

Stel vóór de prijsbepaling aan de hand van de akte of het testament vast wie welk recht heeft, of het vruchtgebruik levenslang of tijdelijk is en of er bijzondere voorwaarden gelden. Een nota simple uit het eigendomsregister vermeldt de eigenaar en de lasten. Onze gids over de nota simple en het kadaster aan de Costa Blanca helpt u die te begrijpen als u in de streek koopt of verkoopt.

De drie manieren om een woning met vruchtgebruik te verkopen

Het antwoord hangt af van wie wil verkopen en van wat die aan de koper wil overdragen.

1. Samen de volle eigendom verkopen

Dit lijkt het meest op een gewone verkoop. Voor verkoop van de volle eigendom moeten de vruchtgebruiker en de blote eigenaar allebei meewerken en geen van beiden kan eenzijdig het recht van de ander overdragen. De koper krijgt de woning vrij van vruchtgebruik en kan die vanaf de sleuteloverdracht bewonen.

Dit is ook het eenvoudigst te verkopen: kopers, vooral internationale, zoeken een woning die zij direct kunnen gebruiken of verhuren. De prijs wordt onderhandeld op basis van de marktwaarde van de gehele woning en vervolgens verdeeld tussen de twee rechthebbenden naar de waarde van elk recht.

2. Alleen de blote eigendom verkopen

Volgens een in vastgoedrecht gespecialiseerd advocatenkantoor kan de blote eigenaar zijn recht verkopen zonder toestemming van de vruchtgebruiker. De koper moet het vruchtgebruik echter respecteren en kan de woning niet bewonen of gebruiken totdat het eindigt.

De Agencia Tributaria verduidelijkt dat de koper van de blote eigendom het recht verwerft om volledig van het goed te genieten wanneer het vruchtgebruik eindigt. Dit is een specifiek type koper: iemand die voor de lange termijn investeert en bereid is te wachten. Daarom ligt de prijs aanzienlijk onder die van een vrije woning en is de kopersmarkt kleiner.

Een gebruikelijke variant is dat de volle eigenaar de blote eigendom verkoopt en zich het levenslange vruchtgebruik voorbehoudt. Die blijft in de woning wonen en ontvangt nu alvast een deel van de waarde.

3. Alleen het vruchtgebruik verkopen

De vruchtgebruiker kan zijn recht overdragen, maar niet de eigendom van de woning. Volgens een notariële uitleg krijgt de koper het gebruik en genot onder de voorwaarden en gedurende de looptijd van het overgedragen recht. Levenslang vruchtgebruik wordt niet levenslang op het leven van de koper: het eindigt bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker.

Een bijzonder geval is overdracht van het vruchtgebruik aan de blote eigenaar zelf. Dan worden beide rechten verenigd en verkrijgt de blote eigenaar de volle eigendom. Dit is praktisch als een familie alle rechten bij één persoon wil onderbrengen voordat de volle eigendom wordt verkocht.

Wie moet tekenen als slechts één partij wil verkopen?

De praktische regel is eenvoudig: ieder beschikt alleen over het eigen recht. Wil slechts één partij verkopen, dan kan die zijn eigen recht overdragen, maar de ander niet dwingen te verkopen en niet alleen de volle eigendom verkopen. De koper krijgt dan uitsluitend het vruchtgebruik of de blote eigendom.

Dat beïnvloedt direct de prijs en de verkooptijd. Een woning waarvan de volle eigendom beschikbaar is, verkoopt sneller en tegen een betere waarde. Bij onenigheid is het doorgaans nuttiger eerst te onderhandelen: de blote eigenaar kan een vergoeding voor het vruchtgebruik aanbieden, of de vruchtgebruiker kan voorkeur hebben voor een overeenkomst die nu geld oplevert.

Houd ook rekening met meerdere blote eigenaars, bijvoorbeeld broers en zussen. Voor verkoop van de volle eigendom moeten dan alle rechthebbenden meewerken. Spreek vóór het zoeken naar een koper af hoe zij het aandeel van de blote eigendom onderling verdelen.

Wat gebeurt er als de vruchtgebruiker overlijdt?

Als het vruchtgebruik levenslang en niet opeenvolgend is, eindigt het bij het overlijden van de vruchtgebruiker en wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar, overeenkomstig artikel 513.1 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Voor verwerking in het eigendomsregister kunnen de overlijdensakte en een verzoekschrift worden overgelegd.

Wilt u in die situatie verkopen, volg dan deze volgorde: laat de vereniging van de rechten in het register verwerken, controleer of eigendom en lasten zijn bijgewerkt en bepaal daarna de prijs van de vrije woning. Adverteer liever geen woning waarvan het register nog een al geëindigd vruchtgebruik vermeldt: dat roept vragen op bij de koper en diens advocaat.

Hoe waardeert u het vruchtgebruik en verdeelt u de prijs?

De fiscale waarde van levenslang vruchtgebruik is doorgaans 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker, met een minimum van 10% en een maximum van 70%. De blote eigendom is het verschil met de totale waarde. Onder de 20 jaar bedraagt het vruchtgebruik 70%; daarna daalt het met één procentpunt per extra jaar.

Voorbeelden bij een woning van € 200.000, uitsluitend ter illustratie van de formule:

Bij verkoop van de volle eigendom is deze verhouding een natuurlijk uitgangspunt voor de verdeling van de prijs. Beide partijen kunnen een andere verdeling afspreken, maar leg die schriftelijk vast en laat een belastingadviseur de gevolgen bevestigen. Het gaat hier om de fiscale waardering. De werkelijke marktprijs van de blote eigendom wordt door de vraag bepaald; een koper die moet wachten verlangt vaak een grotere korting.

Tijdelijk vruchtgebruik wordt anders gewaardeerd, afhankelijk van de afgesproken duur. Vraag die berekening aan uw adviseur of aan de belastingdienst van de autonome regio.

Belastingen die een rol kunnen spelen

Hier worden veel fouten gemaakt. Bekijk daarom iedere situatie afzonderlijk.

Blote eigendom verkopen en vruchtgebruik behouden. Volgens de Agencia Tributaria betaalt de verkrijger ITP of ISD, afhankelijk van een overdracht tegen betaling of om niet, terwijl de verkoper voor de IRPF de winst of het verlies op het overgedragen deel aangeeft. Het behouden van het vruchtgebruik levert op zichzelf geen afzonderlijk belastbaar feit op.

Vruchtgebruik overdragen aan de blote eigenaar. De Agencia Tributaria waarschuwt dat de belasting afhangt van een overdracht tegen betaling of om niet en van de titel waaruit het vruchtgebruik voortkwam. Dat is niet hetzelfde als beëindiging door overlijden.

Vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar. Als de eigendom vóór de verkoop al was gesplitst, stelt de aangehaalde bron dat de IRPF-vrijstelling voor 65-plussers noch voor de blote eigenaar noch voor de vruchtgebruiker geldt. Dezelfde bron wijst erop dat een bestaande splitsing en verkoop van blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik verschillend kunnen uitpakken voor fiscale voordelen. De oorsprong en volgorde van de rechten zijn dus van belang. Laat een eventuele vrijstelling vóór u erop rekent bevestigen door een belastingadviseur en aan de hand van de geldende regels van de Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. Dit is een lokale belasting waarvan het bedrag afhangt van de kadastrale grondwaarde, de verstreken tijd en de gemeentelijke verordening. Vraag de gemeente waar de woning ligt welke methode van toepassing is.

Bent u niet-ingezetene, dan moet uw belastingadviseur ook bevestigen hoe deze regels in uw situatie gelden. Ga daar niet automatisch van uit.

Stappen voor een zorgvuldig voorbereide verkoop

1. Verzamel de documenten: de akte of het testament dat het vruchtgebruik vestigt, een actuele nota simple, recente IBI-betalingsbewijzen en de verklaring van de vereniging van eigenaars. Controleer vóór ondertekening de akte, rechthebbenden, geregistreerde lasten en de duur en voorwaarden van het vruchtgebruik.
2. Bepaal wat wordt verkocht: volle eigendom, alleen blote eigendom of alleen vruchtgebruik. Bespreek dit met de andere partij voordat u iets openbaar maakt.
3. Bereken prijsverdeling en belastingen. Gebruik de waarderingsformule als uitgangspunt en vraag een belastingadviseur om een berekening op basis van uw gegevens.
4. Bepaal de vraagprijs. Een realistische waardering met bijgewerkte gemeenschapskosten voorkomt latere prijsverlagingen. Onze gids over gemeenschapskosten aan de Costa Blanca beschrijft wat kopers gewoonlijk controleren.
5. Teken bij de notaris. Het is raadzaam de overdracht in een openbare akte vast te leggen en blote eigendom en vruchtgebruik in het eigendomsregister in te schrijven.
6. Betaal de belastingen op tijd en bewaar de bewijsstukken voor uw aangifte.

De woning voorbereiden voor de koper

Bij verkoop van de volle eigendom lijkt de transactie op een gewone verkoop van een bestaande woning; de koper controleert dezelfde zaken. Hoe duidelijker alles is, hoe sneller de verkoop kan verlopen.

• Orden de eigendomsdocumenten. De koper en diens advocaat willen zien dat beide rechthebbenden tekenen en dat het vruchtgebruik in dezelfde akte verdwijnt.
• Maak een inventaris als u gemeubileerd verkoopt om discussie bij de sleuteloverdracht te voorkomen. Lees onze gids over wat bij een gemeubileerde woning aan de Costa Blanca is inbegrepen.
• Identificeer de bijbehorende ruimtes. Controleer of garage en berging in akte en register staan; zie de controles voor parkeren en berging.
• Werk de nutscontracten bij. Water en elektriciteit op de juiste naam vergemakkelijken de overdracht; zie elektriciteit bij de aankoop van een woning.

Aan de Costa Blanca South zijn veel kopers buitenlanders die het Spaanse vruchtgebruik niet kennen. Door duidelijk uit te leggen wat zij krijgen en complete documenten te tonen, neemt de onzekerheid af en komt de ondertekening dichterbij.

Onze kijk erop

In de praktijk worden de meeste verkopen met vruchtgebruik ingewikkeld door gebrek aan overeenstemming en documenten, niet door de wet. Wanneer de rechthebbenden met de akte en een nota simple aan tafel zitten, ontstaat bijna altijd een oplossing die beiden tevreden stelt.

Onze aanbeveling is om waar mogelijk de volle eigendom te verkopen. Dat trekt de meeste kopers en maakt duidelijk welk deel iedere rechthebbende ontvangt. Wij werken met een korte selectie woningen met bevestigde prijzen en beschikbaarheid. Diezelfde volgorde passen wij toe bij verkoop: eerst de documenten, daarna een realistische prijs.

Wij organiseren de documenten, stemmen af met de betrokken juridische en fiscale professionals en begeleiden iedere partij persoonlijk, ook internationale kopers die in elke fase ondersteuning nodig hebben.

Verkopen met Verdi Estate aan de Costa Blanca South

Ligt uw woning in Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas of Ciudad Quesada, dan begeleidt Verdi Estate u gedurende het proces. We bekijken samen de documenten, helpen de transactie met uw juridische en fiscale adviseurs vorm te geven en presenteren de woning aan kopers die in de streek zoeken. Ontdek hoe u uw woning aan de Costa Blanca South met ons verkoopt.

Wilt u kopen, bekijk dan onze selectie bestaande woningen of de gids voor kopen in Spanje en de bijbehorende stappen. Voor een verbouwingsproject kan onze gids over een woning kopen om te renoveren aan de Costa Blanca nuttig zijn.