Проверки при покупке новостройки
Приёмка новостройки на юге Коста-Бланки: памятка покупателю
Последовательный осмотр комнат и понятные письменные записи помогут спокойно организовать долгожданное получение ключей.
Кратко о главном
- Осматривайте конкретное жильё и закреплённые за ним дополнительные помещения, а не только демонстрационный объект.
- Фиксируйте недостатки по комнатам, со снимками и письменным планом дальнейших действий.
- Прямо указывайте, какие системы не удалось проверить.
- Сроки ответственности за строительные дефекты не обязательно начинаются в день получения ваших ключей.
Что проверить перед получением ключей от нового дома на юге Коста-Бланки? Сопоставьте реальное жильё с согласованной спецификацией, проверьте доступное оборудование, зафиксируйте незавершённые работы и выясните, кто устранит каждый недостаток. По возможности согласуйте осмотр до завершения сделки. Визуальная проверка покупателя, техническое обследование и юридическая проверка адвоката решают разные задачи.
1. Согласуйте осмотр и подготовьте документы
Попросите застройщика назначить дневной осмотр, выделить достаточно времени и подтвердить наличие воды и электричества для демонстрации. Возьмите согласованный план, спецификацию, одобренные изменения, телефон и простой список проверок. Поспешный видеопоказ плохо заменяет осмотр реальных помещений.
Испанские правила информирования покупателей охватывают планы, материалы, инженерные системы и сведения о вводе жилья в эксплуатацию. Запросите документы заранее и сравните их с договором и сохранёнными рекламными материалами. Расхождения обсудите с адвокатом; не считайте необъяснённую замену автоматически приемлемой. [2]
2. Проверяйте комнаты в одной последовательности
Начните со входа и сфотографируйте каждую комнату до проверки деталей. Обратите внимание на повреждённые стёкла, треснувшую плитку, неровную отделку и видимые следы влаги. Вместе с представителем застройщика откройте доступные окна, межкомнатные двери, шкафы и электрические роллеты. Проверьте защёлки, уплотнения и двери, задевающие пол.
В кухне и ванных попросите показать краны, слив, смыв унитаза, горячую воду и установленные приборы, если подключённые системы это позволяют. Уточните управление кондиционированием, вентиляцией и предусмотренным тёплым полом ванной. Отметьте всё, что нельзя проверить, и договоритесь о последующей демонстрации. Короткий визит не подтверждает гидроизоляцию, теплоизоляцию или характеристики несущих конструкций.
3. Включите террасы, парковку и общие зоны
При покупке квартиры в Торревьехе или Ориуэла-Коста пройдите реальный путь от улицы до жилья, включая обещанный лифт, выделенное парковочное место и кладовую. Спросите, какие общие объекты уже работают, а какие ещё не закончены. Зафиксируйте состояние письменно, не полагаясь на визуализацию.
В доме в Сан-Мигель-де-Салинас с террасой или солярием осмотрите доступные пороги, видимые водоотводы, ограждения и наружную отделку. Те же проверки полезны в других местах. Предполагаемые дефекты, уклоны водоотвода и вопросы безопасности должен оценивать технический специалист; фотографии сами по себе не подтверждают соблюдение норм.
4. Составьте рабочий перечень недостатков
Каждому пункту присвойте номер, точное место, краткое описание и датированный снимок. Например: «Спальня 2, балконная дверь: защёлка не фиксируется». Разделяйте повреждения, невыполненные работы и непроверенные элементы. Отправьте перечень через указанный канал послепродажного обслуживания и сохраните подтверждение получения.
Попросите назначить ответственного, предложить даты ремонта и согласовать повторный осмотр. Если вы будете за границей, определите, кто обеспечит доступ и как подтвердят исправления. Нерешённые вопросы и предлагаемые формулировки согласия обсудите с адвокатом до подписания. Сам перечень недостатков не меняет обязательства по оплате и не создаёт автоматического права удерживать деньги.
5. Разберитесь в документах и сроках ответственности
Запросите документацию здания, включая доступ к Libro del Edificio, инструкции и применимые гарантии. Статья 7 испанского закона о строительстве LOE описывает этот комплект, в том числе акт приёмки строительных работ и инструкции по использованию и обслуживанию. Статья 16 также касается обязанностей собственников по хранению документов и содержанию здания. Сохраните их вместе с документами вашей сделки. [1]
LOE различает год ответственности подрядчика за дефекты отделки, три года за дефекты, влияющие на пригодность для проживания, и десять лет за определённые повреждения несущих конструкций, затрагивающие устойчивость здания. По статье 17 отсчёт идёт от приёмки работ без оговорок либо устранения замечаний, а не автоматически от выдачи вам ключей. Такая техническая приёмка происходит между подрядчиком и застройщиком. У требований есть отдельные сроки: обращайтесь за советом своевременно, не воспринимая десять лет как всеобщее покрытие. [1]
6. Организуйте первые недели
Запишите показания счётчиков, пересчитайте ключи и пульты, сохраните руководства и контакты сервиса. Попросите показать обычное управление и точки отключения коммуникаций. После заселения вернитесь к нерешённым вопросам и ведите датированную историю ремонта.
Verdi Estate может помочь координировать общение и доступ в ходе покупки. Независимый архитектор или строительный специалист оценит технические вопросы, а адвокат разъяснит договорные последствия. Сравнивая новостройки в Сан-Мигель-де-Салинас, Торревьехе или Ориуэла-Коста, запланируйте передачу жилья до заказа переезда.
Вопросы о передаче новостройки
Все ли сроки начинаются при получении ключей?
Нет. Статья 17 LOE отсылает к технической приёмке работ без оговорок либо устранению замечаний. Запросите нужные даты и профессиональную оценку вашей ситуации: договорные сроки и сроки предъявления требований также важны.
Что делать, если вода или электричество ещё не готовы?
Отметьте соответствующие проверки как невыполненные, получите письменный план демонстрации и уточните у адвоката, как незавершённое подключение влияет на сделку. Не указывайте непроверенную систему как исправную.
Осмотр с застройщиком равнозначен независимому обследованию?
Нет. Совместный обход помогает выявить и обсудить видимые недостатки. Независимый технический специалист действует в отдельно согласованном объёме. Ни один такой осмотр не заменяет юридические проверки адвоката.
Источники и дополнительная информация
- BOE — Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 6, 7, 16–18 (texto consolidado)
- BOE — Real Decreto 515/1989, información al comprador de vivienda, arts. 3–5 y 9 (texto consolidado)
Источники проверены 26 октября 2026 года. Это общая практическая памятка, а не техническое заключение или индивидуальная юридическая консультация. Недостатки, документы, способы устранения и сроки зависят от объекта и договора.