Nieuwbouw controleren
Oplevering van nieuwbouw aan de Costa Blanca Zuid: checklist voor kopers
Een controle per kamer en een duidelijk schriftelijk verslag helpen om het ophalen van de sleutels zorgvuldig te organiseren.
In het kort
- Bekijk de specifieke woning en toegewezen extra’s, zonder op de modelwoning af te gaan.
- Leg ieder punt per kamer vast met foto’s en schriftelijke vervolgafspraken.
- Noteer een niet-geteste installatie uitdrukkelijk als niet getest.
- De wettelijke bouwverantwoordelijkheid begint niet noodzakelijk op de dag van jouw sleuteloverdracht.
Wat controleer je voordat je de sleutels van een nieuwe woning aan de Costa Blanca Zuid ontvangt? Vergelijk de daadwerkelijke woning met de afgesproken specificaties, test bereikbare voorzieningen, leg onafgewerkt werk vast en spreek af wie elk punt oplost. Plan de inspectie vóór de overdracht als toegang mogelijk is. Je eigen visuele controle, een technische inspectie en de juridische controles van je advocaat hebben elk een andere functie.
1. Plan de afspraak en neem de juiste stukken mee
Vraag de ontwikkelaar om een afspraak bij daglicht, voldoende tijd en bevestiging dat water en elektriciteit beschikbaar zijn voor demonstraties. Neem de overeengekomen plattegrond, specificaties, goedgekeurde wijzigingen, je telefoon en een eenvoudige checklist mee. Een gehaaste videorondleiding biedt weinig houvast voor de controle van de echte kamers.
De Spaanse regels voor consumenteninformatie behandelen plattegronden, materialen, installaties en informatie over ingebruikname. Vraag de relevante stukken vooraf en vergelijk ze met het contract en bewaard reclamemateriaal. Bespreek afwijkingen met je advocaat; neem een onverklaarde vervanging niet zomaar voor lief. [2]
2. Controleer de kamers in een vaste volgorde
Begin bij de voordeur en fotografeer elke kamer voordat je details bekijkt. Let op beschadigd glas, gebarsten tegels, onregelmatige afwerking en zichtbare vochtplekken. Open bereikbare ramen, binnendeuren, kasten en elektrische rolluiken samen met de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar. Controleer sluitingen, afdichtingen en deuren die over de vloer schuren.
Laat in keuken en badkamers kranen, afvoer, toiletspoeling, warm water en geïnstalleerde apparaten demonstreren zodra de voorzieningen in bedrijf zijn. Vraag hoe airconditioning, ventilatie en eventuele badkamervloerverwarming werken. Noteer wat niet getest kan worden en plan een latere demonstratie. Een kort bezoek certificeert geen waterdichtheid, isolatie of constructieve prestaties.
3. Vergeet terrassen, parkeren en gemeenschappelijke delen niet
Controleer bij een appartement in Torrevieja of Orihuela Costa de daadwerkelijke route vanaf de straat, inclusief een toegezegde lift, toegewezen parkeerplaats en berging. Vraag welke gemeenschappelijke voorzieningen werken en welke nog niet klaar zijn. Leg de situatie schriftelijk vast; een visualisatie bewijst de opleveringsstatus niet.
Bekijk bij een woning in San Miguel de Salinas met terras of solarium de bereikbare drempels, zichtbare afvoeropeningen, balustrades en buitenafwerking. Dezelfde controle geldt op andere locaties. Laat vermoedelijke gebreken, afschot voor afwatering of veiligheidsvragen beoordelen door een technisch deskundige; foto’s bewijzen op zichzelf geen naleving van voorschriften.
4. Maak een bruikbare gebrekenlijst
Geef ieder punt een nummer, exacte locatie, korte beschrijving en gedateerde foto. Bijvoorbeeld: ‘Slaapkamer 2, balkondeur: sluiting grijpt niet aan.’ Onderscheid schade, ontbrekend werk en niet-geteste onderdelen. Verstuur de lijst via het opgegeven nazorgkanaal en bewaar de ontvangstbevestiging.
Vraag om een verantwoordelijke contactpersoon, voorgestelde hersteldatums en afspraken voor hercontrole. Spreek bij verblijf in het buitenland af wie toegang geeft en hoe herstel wordt aangetoond. Bespreek openstaande punten en voorgestelde akkoordverklaringen vóór ondertekening met je advocaat. Een gebrekenlijst verandert op zichzelf geen betalingsverplichtingen en geeft niet automatisch recht geld achter te houden.
5. Begrijp de documenten en aansprakelijkheidstermijnen
Vraag de gebouwdocumentatie op, inclusief toegang tot het Libro del Edificio, instructies en relevante garanties. Artikel 7 van de Spaanse bouwwet (LOE) beschrijft dit dossier, met het proces-verbaal van bouwoplevering en gebruiks- en onderhoudsinstructies. Artikel 16 behandelt ook documentatie en onderhoud door eigenaren. Bewaar dit naast de stukken van jouw overdracht. [1]
De LOE onderscheidt één jaar voor afwerkingsgebreken waarvoor de bouwer verantwoordelijk is, drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid raken en tien jaar voor bepaalde constructieve schade die de stabiliteit aantast. Artikel 17 rekent vanaf bouwoplevering zonder voorbehoud of het verhelpen daarvan, niet automatisch jouw sleuteldatum. Deze technische oplevering vindt plaats tussen bouwer en ontwikkelaar. Voor claims gelden aparte termijnen; vraag tijdig advies en zie tien jaar niet als algehele dekking. [1]
6. Organiseer de eerste weken
Noteer meterstanden, tel sleutels en afstandsbedieningen en bewaar handleidingen en nazorgcontacten. Laat de normale bediening en afsluitpunten uitleggen. Controleer openstaande punten opnieuw na ingebruikname en houd een gedateerd overzicht van reparaties bij.
Verdi Estate kan communicatie en toegang rond je aankoop helpen coördineren. Een onafhankelijke architect of bouwkundig deskundige kan technische zorgen beoordelen; je advocaat adviseert over contractuele gevolgen. Wil je een huis kopen aan de Costa Blanca, bijvoorbeeld in San Miguel de Salinas, Torrevieja of Orihuela Costa? Plan de oplevering voordat je de verhuizing boekt.
Vragen over nieuwbouwoplevering
Beginnen alle termijnen wanneer ik de sleutels ontvang?
Nee. LOE-artikel 17 verwijst naar technische bouwoplevering zonder voorbehoud of het verhelpen daarvan. Vraag naar de relevante datums en laat jouw situatie beoordelen; ook contractuele termijnen en claimtermijnen tellen mee.
Wat als water of elektriciteit nog niet beschikbaar is?
Leg de betreffende controles vast als niet uitgevoerd, vraag een schriftelijk demonstratieplan en bespreek met je advocaat wat de openstaande aansluitingen betekenen voor de overdracht. Noteer een niet-geteste installatie niet als werkend.
Is een inspectie met de ontwikkelaar hetzelfde als een onafhankelijke keuring?
Nee. De rondgang met de ontwikkelaar helpt zichtbare punten vast te stellen en te bespreken. Een onafhankelijk aangestelde bouwkundige werkt met een apart overeengekomen inspectieomvang. Geen van beide vervangt de juridische controles.
Bronnen en meer informatie
- BOE — Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 6, 7, 16–18 (texto consolidado)
- BOE — Real Decreto 515/1989, información al comprador de vivienda, arts. 3–5 y 9 (texto consolidado)
Bronnen gecontroleerd op 26 oktober 2026. Deze praktische checklist is algemene informatie, geen technische certificering of persoonlijk juridisch advies. Gebreken, documenten, oplossingen en termijnen hangen af van de woning en het contract.