# Продажа жилья с узуфруктом: варианты, подписи и налоги

> Возможность продажи зависит от передаваемого права и от того, кто подписывает документы. Три варианта сделки, распределение цены и необходимые проверки.

Автор: Verdi Estate · 8 ноября 2026 г.

Canonical: https://www.verdiestate.com/ru/blog/vender-vivienda-con-usufructo

## Кратко о главном

- Для продажи всего жилья с полным правом собственности должны участвовать узуфруктуарий и владелец голой собственности.
- По отдельности каждый может передать только своё право: голую собственность либо узуфрукт.
- Для налоговых целей пожизненный узуфрукт обычно оценивается как 89 минус возраст узуфруктуария, но не менее 10% и не более 70% общей стоимости.
- Налоги зависят от передаваемого права и от того, является ли передача возмездной или безвозмездной; рассчитайте их до подписания.
- Проверка правоустанавливающего документа, обременений и условий узуфрукта до назначения цены помогает избежать задержек у нотариуса.

Да, жильё, обременённое узуфруктом, можно продать, но предмет продажи зависит от того, кто подписывает документы. Если узуфруктуарий и владелец голой собственности подписывают их вместе, покупатель получает полное право собственности. Если подписывает только один из них, он может передать лишь своё право: голую собственность или узуфрукт. В этом руководстве рассмотрены три варианта, распределение цены, возможные налоги и проверки перед выходом на рынок.

## Что означает узуфрукт в отношении жилья?

В Испании полное право собственности может быть разделено на два права. Agencia Tributaria объясняет, что [узуфрукт позволяет пользоваться чужим имуществом и получать от него доходы согласно статьям 467–522 Гражданского кодекса Испании](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html), а голая собственность означает право собственности с возможностью распоряжения, но без пользования и получения доходов, пока узуфрукт действует.

Проще говоря, узуфруктуарий живёт в доме или сдаёт его и получает плоды такого использования. Владелец голой собственности остаётся собственником «в основе», но не может пользоваться жильём до прекращения узуфрукта. Такая ситуация часто возникает, когда родитель оставляет супругу узуфрукт, а детям голую собственность, либо дарит дом детям, сохраняя право жить в нём.

Прежде чем обсуждать цену, определите по нотариальному акту или завещанию, кому принадлежит каждое право, является ли узуфрукт пожизненным или временным и есть ли особые условия. Выписка nota simple из Реестра собственности показывает правообладателей и обременения. Если вы покупаете или продаёте в этом районе, разобраться поможет наше руководство о [nota simple и кадастре на Коста-Бланке](/ru/blog/nota-simple-catastro-costa-blanca-property-documents).

## Три способа продать жильё с узуфруктом

Ответ зависит от того, кто хочет продать своё право и что именно намерен передать покупателю.

### 1. Продать полное право собственности совместно

Этот вариант больше всего похож на обычную продажу. [Для продажи полного права собственности должны участвовать узуфруктуарий и владелец голой собственности](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/); никто из них не может в одностороннем порядке передать право другого. Покупатель получает жильё без узуфрукта и может жить в нём с момента передачи ключей.

Такой объект проще всего предлагать рынку: покупатели, особенно иностранные, ищут жильё, которым можно пользоваться или которое можно сдавать без ожидания. Цена согласуется на основе рыночной стоимости всего объекта, а затем распределяется между двумя правообладателями в соответствии со стоимостью каждого права.

### 2. Продать только голую собственность

Как объясняет [юридическая фирма, специализирующаяся на недвижимости](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/), владелец голой собственности может продать своё право без разрешения узуфруктуария. Однако покупатель обязан соблюдать узуфрукт и не может заселиться или пользоваться жильём до его прекращения.

Agencia Tributaria уточняет, что покупатель голой собственности [приобретает право в полной мере пользоваться имуществом после прекращения узуфрукта](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Это особая категория покупателей: люди, которые инвестируют на долгий срок и готовы ждать. Поэтому цена значительно ниже стоимости свободного жилья, а круг покупателей уже.

Распространённый вариант: полный собственник продаёт голую собственность, оставляя за собой пожизненный узуфрукт. Он продолжает жить в доме и уже сейчас получает часть его стоимости.

### 3. Продать только узуфрукт

Узуфруктуарий может передать своё право, но не право собственности на недвижимость. Согласно [нотариальному разъяснению](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/), покупатель получает пользование и доходы на условиях и в течение срока передаваемого права. Если узуфрукт пожизненный, он не становится пожизненным относительно покупателя: он прекращается со смертью первоначального узуфруктуария.

Особый случай — передача узуфрукта самому владельцу голой собственности. Тогда оба права объединяются и [владелец голой собственности получает полное право собственности](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Это практический выход, если семья хочет объединить права у одного лица, прежде чем продавать объект с полным правом собственности.

| Что продаётся | Кто подписывает | Что получает покупатель | Типичный покупатель |
| --- | --- | --- | --- |
| Полное право собственности | Узуфруктуарий и владелец голой собственности | Весь объект для немедленного использования | Постоянный житель, покупатель второго жилья, инвестор для сдачи в аренду |
| Голая собственность | Владелец голой собственности | Будущее полное владение без пользования до прекращения узуфрукта | Долгосрочный инвестор |
| Узуфрукт | Узуфруктуарий | Пользование и доходы в течение жизни первоначального узуфруктуария или согласованного срока | Покупатель временного пользования либо сам владелец голой собственности |

## Кто подписывает документы, если продать хочет только одна сторона?

Практическое правило простое: каждый распоряжается только своим правом. Если продать хочет одна сторона, [она может передать своё право, но не может обязать другую сторону продать её право или самостоятельно совершить продажу полной собственности](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/). В итоге покупатель получает только узуфрукт либо голую собственность.

Это напрямую влияет на цену и срок продажи. Жильё, доступное с полным правом собственности, продаётся быстрее и по более выгодной цене. Если правообладатели не согласны друг с другом, обычно полезнее договориться до публикации объявления: владелец голой собственности может предложить компенсацию за узуфрукт, либо узуфруктуарий предпочтёт соглашение, которое позволит получить деньги сейчас.

Нужно учитывать и случаи с несколькими владельцами голой собственности, например братьями и сёстрами. Тогда для продажи полного права собственности необходимо участие всех правообладателей. До поиска покупателя стоит определить, как они разделят между собой сумму, относящуюся к голой собственности.

## Что происходит после смерти узуфруктуария?

Если узуфрукт пожизненный и не последовательный, со смертью узуфруктуария он прекращается и [владелец голой собственности автоматически получает полное право собственности](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html) согласно статье 513.1 Гражданского кодекса Испании. Для отражения этого в Реестре собственности [можно представить свидетельство о смерти и заявление](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/).

Если вы оказались в такой ситуации и хотите продать жильё, действуйте последовательно: отразите объединение прав в реестре, проверьте актуальность собственников и обременений и только затем назначайте цену свободного объекта. Не стоит публиковать объявление, если в реестре ещё указан уже прекратившийся узуфрукт: это вызывает сомнения у покупателя и его адвоката.

## Как оценивается узуфрукт и распределяется цена?

Для пожизненного узуфрукта налоговая оценка, как правило, равна [89 минус возраст узуфруктуария, с минимумом 10% и максимумом 70%](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Стоимость голой собственности — разница между общей стоимостью недвижимости и стоимостью узуфрукта. До 20 лет узуфрукт оценивается в 70%, затем снижается на один процентный пункт за каждый дополнительный год.

Примеры для жилья стоимостью 200 000 €, исключительно для иллюстрации формулы:

| Возраст узуфруктуария | Стоимость узуфрукта | Узуфрукт | Голая собственность |
| --- | --- | --- | --- |
| 60 лет | 89 − 60 = 29% | 58 000 € | 142 000 € |
| 70 лет | 89 − 70 = 19% | 38 000 € | 162 000 € |
| 79 лет и старше | 10% (минимум) | 20 000 € | 180 000 € |

При продаже полной собственности эта пропорция служит естественным ориентиром для распределения цены между правообладателями. Если оба согласны, они могут договориться о другом распределении, но лучше закрепить его письменно и попросить налогового консультанта подтвердить последствия. Важно: речь идёт о налоговой оценке. Реальную рыночную цену голой собственности определяет спрос; когда покупателю приходится ждать, рынок обычно требует большей скидки.

Временный узуфрукт оценивается иначе, в зависимости от согласованного срока. В таком случае попросите расчёт у своего консультанта либо у налогового органа автономного сообщества.

## Какие налоги могут возникнуть?

Именно здесь чаще всего допускаются ошибки, поэтому каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Продажа голой собственности с сохранением узуфрукта. Agencia Tributaria указывает, что [покупатель платит ITP или ISD в зависимости от возмездного или безвозмездного характера передачи, а продавец отражает в IRPF прибыль или убыток по переданной части](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Само сохранение узуфрукта не образует отдельного объекта налогообложения.

Передача узуфрукта владельцу голой собственности. Agencia Tributaria предупреждает, что [налогообложение зависит от возмездного или безвозмездного характера сделки и от основания возникновения узуфрукта](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Это не то же самое, что его прекращение в связи со смертью.

Освобождение для лиц старше 65 лет. Если права собственности были разделены ещё до продажи, [в указанном источнике говорится, что освобождение от IRPF для лиц старше 65 лет не применяется ни к владельцу голой собственности, ни к узуфруктуарию](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/). Тот же источник отмечает, что уже существующее разделение прав и продажа голой собственности с сохранением узуфрукта могут по-разному влиять на доступ к налоговым льготам. Поэтому происхождение и последовательность прав имеют значение. Прежде чем рассчитывать на освобождение, подтвердите его с налоговым консультантом и по действующим правилам Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. Это местный налог, сумма которого [зависит от кадастровой стоимости земли, прошедшего времени и муниципальных правил](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/). Узнайте в мэрии по месту нахождения жилья, какой метод применяется.

Если вы нерезидент, налоговый консультант должен дополнительно подтвердить, как эти правила применяются именно к вам. Не считайте их применение само собой разумеющимся.

## Шаги для подготовленной продажи

1. Соберите документы: нотариальный акт или завещание, устанавливающее узуфрукт, актуальную nota simple, последние квитанции IBI и справку сообщества собственников. [Перед подписанием проверьте акт, правообладателей, зарегистрированные обременения, срок и условия узуфрукта](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/).
2. Решите, что продаётся: полная собственность, только голая собственность или только узуфрукт. Обсудите это со второй стороной, прежде чем что-либо публиковать.
3. Рассчитайте распределение цены и налоги. Используйте формулу оценки как ориентир и попросите налогового консультанта сделать расчёт по вашим данным.
4. Назначьте начальную цену. Реалистичная оценка и отсутствие задолженности по расходам сообщества помогают избежать последующих снижений. В руководстве о [расходах сообщества на Коста-Бланке](/ru/blog/costa-blanca-community-fees-apartment-buying-checklist) объясняются типичные проверки покупателей.
5. Подпишите документы у нотариуса. Рекомендуется [оформить сделку публичным нотариальным актом и зарегистрировать голую собственность и узуфрукт в Реестре собственности](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/).
6. Уплатите налоги в срок и сохраните подтверждения для налоговой декларации.

## Как подготовить жильё для покупателя

При продаже полной собственности сделка похожа на обычную продажу вторичного жилья, и покупатель проверяет те же вопросы, что и в любом другом доме. Чем прозрачнее ситуация, тем меньше времени занимает продажа.

- Приведите в порядок документы о правах. Покупатель и его адвокат захотят убедиться, что оба правообладателя подписывают документы и узуфрукт прекращается в том же нотариальном акте.
- Составьте опись, если жильё продаётся с мебелью: это предотвращает споры в день передачи ключей. У нас есть руководство о [составе меблированного жилья на Коста-Бланке](/ru/blog/buying-furnished-home-costa-blanca-south-inventory).
- Чётко обозначьте принадлежности объекта. Если есть гараж или кладовая, проверьте, указаны ли они в акте и реестре; подробнее — [что проверить в отношении парковки и кладовой](/ru/blog/costa-blanca-parking-storage-buying-checks).
- Приведите в порядок коммунальные договоры. Правильные имена в договорах на электричество и воду облегчают переоформление; смотрите [проверки электричества при покупке жилья](/ru/blog/costa-blanca-home-electricity-bills-supply-checks).

На юге Коста-Бланки многие покупатели — иностранцы, незнакомые с испанским узуфруктом. Чёткое объяснение того, какие права они получают, и полный комплект документов снижают неопределённость и приближают подписание.

## Наша точка зрения

На практике большинство продаж с узуфруктом осложняется отсутствием договорённости и документов, а не законом. Когда правообладатели обсуждают ситуацию с нотариальным актом и nota simple перед собой, почти всегда находится решение, устраивающее обоих.

По возможности мы рекомендуем продавать полное право собственности. Этот вариант привлекает больше покупателей и позволяет каждому правообладателю ясно понимать свою долю поступлений. Мы работаем с небольшим отобранным перечнем объектов с подтверждёнными ценами и доступностью и применяем тот же порядок к продаже: сначала документы, затем реалистичная цена.

Мы организуем документацию, координируем работу с участвующими юридическими и налоговыми специалистами и лично сопровождаем каждую сторону, в том числе иностранных покупателей, которым нужна помощь на каждом этапе.

## Продажа с Verdi Estate на юге Коста-Бланки

Если ваше жильё находится в Торревьехе, Ориуэле, Сан-Мигель-де-Салинасе или Сьюдад-Кесаде, Verdi Estate сопровождает весь процесс: вместе с вами проверяем документы, помогаем выстроить сделку с вашими юридическими и налоговыми консультантами и представляем объект покупателям, ищущим жильё в этом районе. Узнайте, как [продать дом на юге Коста-Бланки с нашей помощью](/ru/sell-with-verdi-estate).

Если вы планируете покупку, посмотрите нашу [подборку вторичного жилья](/ru/resale-collection) или [руководство по покупке жилья и оформлению в Испании](/ru/buying-in-spain). Если хотите провести ремонт, вам может помочь материал о [покупке жилья под ремонт на Коста-Бланке](/ru/blog/renovating-resale-costa-blanca-south-buying-checks).

## Часто задаваемые вопросы

### Что происходит при продаже имущества с узуфруктом?

Всё зависит от передаваемого права. Если оба правообладателя подписывают продажу полной собственности, покупатель получает свободное от узуфрукта жильё. Если продаётся только голая собственность, покупатель должен соблюдать узуфрукт до его прекращения. Если продаётся только узуфрукт, покупатель получает пользование, но не собственность.

### Может ли узуфруктуарий самостоятельно продать жильё?

Он не может продать весь объект. Он вправе передать только свой узуфрукт в пределах документа, на основании которого право возникло. Для продажи полной собственности нужна подпись владельца голой собственности.

### Сколько выплачивается за узуфрукт при продаже?

Для налоговых целей пожизненный узуфрукт обычно оценивается как 89 минус возраст узуфруктуария, в пределах 10–70% общей стоимости. Реальное распределение цены правообладатели могут согласовать между собой. Налоги зависят от конкретной сделки, поэтому их стоит обсудить с налоговым консультантом.

### Нужно ли разрешение узуфруктуария для продажи голой собственности?

Нет. Владелец голой собственности может продать своё право без такого согласия, но покупатель обязан соблюдать узуфрукт и не может пользоваться жильём до его прекращения.

### Что происходит после смерти узуфруктуария?

Если узуфрукт пожизненный и не последовательный, он прекращается и владелец голой собственности получает полное право собственности. Для отражения этого в Реестре собственности можно представить свидетельство о смерти и заявление.

## Источники и дополнительная информация

[Verdi Estate · BabyLoveGrowth](https://blog.verdiestate.com/blog/vender-vivienda-con-usufructo)

- [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2025)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html)
- [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2024)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html)
- [Spanish Tax Agency: termination of usufruct and consolidation of ownership](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html)
- [Bare ownership and usufruct: differences and rights](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/)
- [Can someone be forced to sell usufruct?](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/)
- [Selling a home subject to usufruct: who must sign](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/)
- [IRPF exemption on home sales for people over 65](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/)
- [Taxes on property investment in Spain](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/)
- [Sale of bare ownership with lifetime usufruct](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/)

Перевод статьи, опубликованной Verdi Estate в своём блоге. Информация общего характера: юридические и налоговые последствия вашей сделки необходимо подтвердить у независимого специалиста.

## Узнайте больше

- [Продать с Verdi Estate](https://www.verdiestate.com/ru/sell-with-verdi-estate)
- [Купить в Испании](https://www.verdiestate.com/ru/buying-in-spain)
- [Вторичное жильё](https://www.verdiestate.com/ru/resale-collection)