# Sprzedaż domu z użytkowaniem: możliwości, podpisy i podatki > Sprawdź trzy sposoby sprzedaży nieruchomości z użytkowaniem, wymagane podpisy, podział ceny i kwestie podatkowe przed wystawieniem domu na rynek. Autor: Verdi Estate · 8 listopada 2026 Canonical: https://www.verdiestate.com/pl/blog/vender-vivienda-con-usufructo ## W skrócie - Aby sprzedać całą nieruchomość z pełną własnością, muszą uczestniczyć użytkownik i właściciel nagiej własności. - Osobno każda strona może przenieść wyłącznie własne prawo: właściciel nagą własność, a użytkownik użytkowanie. - Do celów podatkowych użytkowanie dożywotnie wycenia się zasadniczo jako 89 minus wiek użytkownika, z minimum 10% i maksimum 70% całkowitej wartości. - Podatki zależą od przenoszonego prawa oraz od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru transakcji; warto obliczyć je przed podpisaniem umowy. - Sprawdzenie aktu, obciążeń i warunków użytkowania przed ustaleniem ceny pozwala uniknąć przeszkód u notariusza. Tak, nieruchomość obciążoną użytkowaniem można sprzedać, ale zakres sprzedaży zależy od tego, kto podpisuje umowę. Jeśli podpiszą ją jednocześnie użytkownik i właściciel nagiej własności, kupujący nabywa pełną własność. Jeśli podpisuje tylko jedna strona, może przenieść wyłącznie swoje prawo: nagą własność albo użytkowanie. Ten poradnik wyjaśnia trzy możliwości, podział ceny, możliwe podatki i sprawy, które należy sprawdzić przed wystawieniem domu na rynek. ## Co oznacza użytkowanie nieruchomości W Hiszpanii pełna własność może zostać rozdzielona na dwa prawa. Agencia Tributaria wyjaśnia, że [użytkowanie umożliwia używanie cudzej rzeczy, korzystanie z niej i pobieranie pożytków zgodnie z artykułami 467–522 hiszpańskiego kodeksu cywilnego](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html), natomiast naga własność oznacza tytuł własności z prawem rozporządzania, ale bez używania i korzystania z rzeczy w czasie trwania użytkowania. Mówiąc prościej, użytkownik mieszka w domu albo go wynajmuje i pobiera pożytki. Właściciel nagiej własności jest właścicielem, który nie może korzystać z nieruchomości do wygaśnięcia użytkowania. Sytuacja ta często występuje, gdy rodzic pozostawia małżonkowi użytkowanie, a dzieciom nagą własność, lub przekazuje dzieciom dom, zachowując prawo do zamieszkiwania w nim. Przed zastanowieniem się nad ceną sprawdź w akcie lub testamencie, kto jest uprawniony do każdego z praw, czy użytkowanie jest dożywotnie czy czasowe oraz czy obowiązują szczególne warunki. Nota simple z rejestru nieruchomości pokazuje własność i obciążenia. Jeśli kupujesz lub sprzedajesz w okolicy, pomoże Ci nasz poradnik dotyczący [nota simple i katastru na Costa Blanca](/pl/blog/nota-simple-catastro-costa-blanca-property-documents). ## Trzy sposoby sprzedaży nieruchomości z użytkowaniem Odpowiedź zależy od tego, kto chce sprzedać i jakie prawa ma otrzymać kupujący. ### 1. Wspólna sprzedaż pełnej własności przez obie strony Ta możliwość najbardziej przypomina zwykłą sprzedaż. [Przy sprzedaży pełnej własności muszą uczestniczyć użytkownik i właściciel nagiej własności](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/), a żadna ze stron nie może jednostronnie przenieść prawa drugiej. Kupujący nabywa dom wolny od użytkowania i może w nim zamieszkać po przekazaniu kluczy. To również najprostsza opcja pod względem sprzedaży: kupujący, zwłaszcza zagraniczni, szukają nieruchomości, z której mogą od razu korzystać lub którą mogą wynająć. Cena jest negocjowana w odniesieniu do rynkowej wartości całego domu, a następnie dzielona między obie strony według wartości ich praw. ### 2. Sprzedaż wyłącznie nagiej własności Właściciel nagiej własności może sprzedać swoje prawo bez zgody użytkownika, jak wyjaśnia [kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/), ale kupujący musi respektować użytkowanie i nie może zajmować domu ani z niego korzystać do czasu wygaśnięcia tego prawa. Agencia Tributaria wskazuje, że nabywca nagiej własności [nabywa prawo do pełnego korzystania z rzeczy po wygaśnięciu użytkowania](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). To bardzo określony typ kupującego: inwestor długoterminowy, który zgadza się czekać. Dlatego cena jest znacznie niższa niż cena nieruchomości wolnej od użytkowania, a krąg nabywców jest mniejszy. Częstym wariantem jest sprzedaż nagiej własności przez pełnego właściciela z zachowaniem dożywotniego użytkowania. Nadal mieszka on w domu, otrzymując już teraz część jego wartości. ### 3. Sprzedaż wyłącznie użytkowania Użytkownik może przenieść swoje prawo, ale nie własność nieruchomości. Zgodnie z [wyjaśnieniem notarialnym](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/), kupujący otrzymuje prawo używania i korzystania na warunkach oraz przez okres przenoszonego prawa. Użytkowanie dożywotnie nie staje się prawem dożywotnim liczonym według życia kupującego: wygasa wraz ze śmiercią pierwotnego użytkownika. Szczególną sytuacją jest przeniesienie użytkowania na właściciela nagiej własności. Wówczas oba prawa łączą się i [właściciel nagiej własności uzyskuje pełną własność](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Jest to praktyczne rozwiązanie, gdy rodzina chce skupić wszystkie prawa u jednej osoby przed sprzedażą pełnej własności. | Co jest sprzedawane | Kto podpisuje | Co otrzymuje kupujący | Typowy nabywca | | --- | --- | --- | --- | | Pełna własność | Użytkownik i właściciel nagiej własności | Całą nieruchomość do natychmiastowego korzystania | Mieszkaniec, nabywca drugiego domu lub inwestor wynajmujący | | Naga własność | Właściciel nagiej własności | Przyszłą pełną własność, bez korzystania do wygaśnięcia użytkowania | Inwestor długoterminowy | | Użytkowanie | Użytkownik | Używanie i korzystanie przez czas życia pierwotnego użytkownika lub przez uzgodniony okres | Osoba szukająca czasowego użytkowania lub sam właściciel nagiej własności | ## Kto podpisuje umowę i co, jeśli tylko jedna strona chce sprzedać Praktyczna zasada jest prosta: każdy uprawniony rozporządza tylko swoim prawem. Jeśli tylko jedna strona chce sprzedać, [może przenieść własne prawo, ale nie może zmusić drugiej strony do sprzedaży ani samodzielnie doprowadzić do sprzedaży pełnej własności](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/). W rezultacie kupujący nabywa jedynie użytkowanie lub nagą własność. Wpływa to bezpośrednio na cenę i czas sprzedaży. Nieruchomość dostępna z pełną własnością sprzedaje się szybciej i po lepszej cenie. Przy braku porozumienia warto najpierw negocjować: właściciel nagiej własności może zaproponować rekompensatę za użytkowanie, a użytkownik może wybrać umowę zapewniającą mu określoną kwotę już teraz. Należy też przewidzieć sytuacje, w których jest kilku właścicieli nagiej własności, na przykład rodzeństwo. Sprzedaż pełnej własności wymaga wtedy udziału wszystkich uprawnionych. Przed szukaniem kupującego warto jasno ustalić podział przypadającej im części ceny. ## Co się dzieje po śmierci użytkownika Jeśli użytkowanie jest dożywotnie i nie jest ustanowione na rzecz kolejnych osób, wygasa po śmierci użytkownika, a [właściciel nagiej własności automatycznie uzyskuje pełną własność](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html) zgodnie z artykułem 513.1 kodeksu cywilnego. Aby ujawnić to w rejestrze nieruchomości, [można przedłożyć akt zgonu i wniosek](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/). Jeśli dotyczy Cię taka sytuacja i chcesz sprzedać dom, kolejność działań jest następująca: ujawnienie połączenia praw w rejestrze, sprawdzenie aktualności tytułu własności i obciążeń, a dopiero potem ustalenie ceny nieruchomości wolnej od użytkowania. Unikaj wystawiania domu, którego wpis nadal wskazuje wygasłe już użytkowanie, ponieważ rodzi to pytania kupującego i jego prawnika. ## Jak wycenia się użytkowanie i dzieli cenę Podatkowa wartość użytkowania dożywotniego jest zasadniczo [wynikiem odjęcia wieku użytkownika od 89, z minimum 10% i maksimum 70%](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Wartość nagiej własności stanowi różnicę względem całej wartości. Dla osoby poniżej 20 lat użytkowanie wynosi 70%, a następnie spada o jeden punkt procentowy za każdy dodatkowy rok. Przykłady dla domu o wartości 200 000 €, służące wyłącznie zilustrowaniu wzoru: | Wiek użytkownika | Wartość użytkowania | Użytkowanie | Naga własność | | --- | --- | --- | --- | | 60 lat | 89 - 60 = 29% | 58 000 € | 142 000 € | | 70 lat | 89 - 70 = 19% | 38 000 € | 162 000 € | | 79 lat lub więcej | 10% (minimum) | 20 000 € | 180 000 € | Przy sprzedaży pełnej własności ta proporcja stanowi naturalny punkt odniesienia dla podziału ceny między obie strony. Mogą one uzgodnić inny podział, ale warto go zapisać i poprosić doradcę podatkowego o potwierdzenie skutków. To wycena podatkowa. Rzeczywistą rynkową cenę nagiej własności kształtuje popyt; zwykle wymaga ona większego upustu, gdy kupujący musi czekać. Użytkowanie czasowe wycenia się inaczej, zależnie od uzgodnionego okresu. W takim przypadku poproś doradcę lub właściwy regionalny urząd podatkowy o obliczenia. ## Możliwe podatki Na tym etapie najłatwiej o błędy, dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać oddzielnie. **Sprzedaż nagiej własności z zachowaniem użytkowania.** Agencia Tributaria wskazuje, że [nabywca płaci ITP albo ISD w zależności od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru przeniesienia, a zbywca rozlicza w IRPF zysk lub stratę dotyczącą przenoszonej części](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Samo zachowanie użytkowania nie stanowi odrębnego zdarzenia podlegającego opodatkowaniu. **Przeniesienie użytkowania na właściciela nagiej własności.** Agencia Tributaria zwraca uwagę, że [opodatkowanie zależy od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru czynności oraz od tytułu, z którego powstało użytkowanie](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). To inna sytuacja niż wygaśnięcie po śmierci użytkownika. **Zwolnienie dla osób powyżej 65 lat.** Jeśli własność była rozdzielona już przed sprzedażą, [zwolnienie z IRPF dla osób powyżej 65 lat nie dotyczy ani właściciela nagiej własności, ani użytkownika](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/). To samo źródło wskazuje, że rozróżnienie między wcześniej rozdzieloną własnością a sprzedażą nagiej własności z zachowaniem użytkowania może wpływać na dostęp do ulg. Istotne są więc pochodzenie i kolejność ustanowienia praw. Zanim założysz zastosowanie zwolnienia, potwierdź je z doradcą podatkowym i aktualnymi zasadami Agencia Tributaria. **Plusvalía municipal.** To lokalny podatek, którego wysokość [zależy od katastralnej wartości gruntu, upływu czasu i uchwały gminnej](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/). Zapytaj w urzędzie gminy, w której znajduje się nieruchomość, o stosowaną metodę. Jeśli jesteś nierezydentem, doradca podatkowy powinien dodatkowo potwierdzić zastosowanie tych zasad w Twojej sytuacji. Nie przyjmuj go z góry. ## Kroki do bezpiecznej sprzedaży 1. **Zbierz dokumenty.** Akt lub testament ustanawiający użytkowanie, aktualną nota simple, ostatnie rachunki IBI i zaświadczenie wspólnoty właścicieli. [Przed podpisaniem warto sprawdzić akt, tytuł własności, obciążenia rejestrowe oraz czas trwania i warunki użytkowania](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/). 2. **Zdecyduj, co sprzedajesz.** Pełną własność, wyłącznie nagą własność czy wyłącznie użytkowanie. Porozmawiaj z drugą stroną przed publicznym ogłoszeniem. 3. **Oblicz podział ceny i podatki.** Użyj wzoru wyceny jako punktu odniesienia i poproś doradcę podatkowego o symulację na podstawie Twoich danych. 4. **Ustal cenę ofertową.** Realistyczna wycena domu i uregulowane opłaty wspólnotowe pomagają uniknąć późniejszych obniżek. Nasz poradnik dotyczący [opłat wspólnotowych na Costa Blanca](/pl/blog/costa-blanca-community-fees-apartment-buying-checklist) wyjaśnia, co zwykle sprawdzają kupujący. 5. **Podpisz umowę u notariusza.** Zaleca się [sporządzenie aktu notarialnego oraz wpisanie nagiej własności i użytkowania do rejestru nieruchomości](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/). 6. **Rozlicz podatki w terminie** i zachowaj potwierdzenia do zeznania podatkowego. ## Jak przygotować nieruchomość dla kupującego Przy sprzedaży pełnej własności transakcja przypomina zwykłą sprzedaż na rynku wtórnym, a kupujący sprawdza te same kwestie co przy każdym innym domu. Im większa przejrzystość, tym krótsza droga do sprzedaży. - **Uporządkowane dokumenty własności.** Kupujący i jego prawnik będą chcieli zobaczyć, że obie strony podpisują umowę, a użytkowanie zostaje zniesione w tym samym akcie. - **Spis wyposażenia przy sprzedaży z meblami.** Pozwala uniknąć sporów w dniu przekazania. Mamy poradnik dotyczący [wyposażenia wliczonego w cenę umeblowanego domu na Costa Blanca](/pl/blog/buying-furnished-home-costa-blanca-south-inventory). - **Jasno określone pomieszczenia przynależne.** Jeśli nieruchomość ma garaż lub komórkę, sprawdź ich ujawnienie w akcie i rejestrze; wyjaśniamy to w poradniku [co sprawdzić w przypadku garażu i komórki](/pl/blog/costa-blanca-parking-storage-buying-checks). - **Aktualne umowy na media.** Prawidłowe dane posiadacza umów na prąd i wodę ułatwiają ich przepisanie; zobacz [najważniejsze kwestie dotyczące prądu przy zakupie domu](/pl/blog/costa-blanca-home-electricity-bills-supply-checks). Na Costa Blanca Sur wielu kupujących pochodzi z zagranicy i nie zna instytucji użytkowania. Jasne wyjaśnienie nabywanych praw i kompletna dokumentacja zmniejszają niepewność oraz skracają drogę do podpisania umowy. ## Nasza perspektywa > W praktyce sprzedaż nieruchomości z użytkowaniem komplikuje najczęściej brak porozumienia i dokumentów, a nie samo prawo. Gdy uprawnieni rozmawiają, mając przed sobą akt i nota simple, niemal zawsze pojawia się rozwiązanie odpowiadające obu stronom.Gdy jest to możliwe, zalecamy sprzedaż pełnej własności. Taka forma przyciąga najwięcej kupujących i pozwala przejrzyście wypłacić każdej stronie jej część. Pracujemy z krótką listą nieruchomości o potwierdzonych cenach i dostępności. Tę samą zasadę stosujemy przy sprzedaży: najpierw dokumentacja, potem realistyczna cena.Organizujemy dokumenty, koordynujemy współpracę uczestniczących prawników i doradców podatkowych oraz zapewniamy osobistą obsługę każdej strony, również gdy kupujący jest z zagranicy i potrzebuje wsparcia na każdym etapie.*redakcja* ## Sprzedaż z Verdi Estate na Costa Blanca Sur Jeśli Twój dom znajduje się w Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas lub Ciudad Quesada, Verdi Estate towarzyszy Ci w całym procesie: wspólnie przeglądamy dokumentację, pomagamy zaplanować transakcję z Twoimi doradcami prawnymi i podatkowymi oraz przedstawiamy nieruchomość kupującym szukającym w okolicy. Dowiedz się, jak [sprzedać dom na Costa Blanca Sur](/pl/sell-with-verdi-estate) z nami. Jeśli chcesz kupić, zobacz naszą [ofertę domów z rynku wtórnego](/pl/resale-collection) lub poradnik dotyczący [zakupu domu w Hiszpanii i formalności](/pl/buying-in-spain). Jeśli planujesz remont, pomocny może być poradnik [zakup nieruchomości do remontu na Costa Blanca](/pl/blog/renovating-resale-costa-blanca-south-buying-checks). ## Często zadawane pytania ### Co się dzieje przy sprzedaży nieruchomości z użytkowaniem? Zależy to od przenoszonego prawa. Jeśli sprzedawana jest pełna własność z podpisami obu stron, kupujący otrzymuje nieruchomość wolną od użytkowania. Przy sprzedaży wyłącznie nagiej własności musi respektować użytkowanie do jego wygaśnięcia. Przy zakupie wyłącznie użytkowania otrzymuje prawo korzystania, ale nie własność. ### Czy użytkownik może sam sprzedać nieruchomość? Nie może sprzedać całej nieruchomości. Może przenieść jedynie swoje użytkowanie, w granicach aktu, który je ustanowił. Sprzedaż pełnej własności wymaga podpisu właściciela nagiej własności. ### Ile płaci się za użytkowanie przy sprzedaży? Dla celów podatkowych dożywotnie użytkowanie wycenia się zasadniczo jako 89 minus wiek użytkownika, od 10% do 70% całkowitej wartości. Rzeczywisty podział ceny może zostać uzgodniony przez obie strony, a podatki zależą od konkretnej czynności, dlatego warto skonsultować je z doradcą podatkowym. ### Czy do sprzedaży nagiej własności potrzebna jest zgoda użytkownika? Nie. Właściciel nagiej własności może sprzedać swoje prawo bez zgody użytkownika, ale kupujący musi respektować użytkowanie i nie może korzystać z nieruchomości przed jego wygaśnięciem. ### Co się dzieje po śmierci użytkownika? Jeśli użytkowanie jest dożywotnie i nie jest ustanowione na rzecz kolejnych osób, wygasa, a właściciel nagiej własności uzyskuje pełną własność. Do ujawnienia tego w rejestrze nieruchomości można przedłożyć akt zgonu i wniosek. ## Źródła i dalsze informacje [Verdi Estate · BabyLoveGrowth](https://blog.verdiestate.com/blog/vender-vivienda-con-usufructo) - [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2025)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html) - [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2024)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html) - [Spanish Tax Agency: termination of usufruct and consolidation of ownership](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html) - [Bare ownership and usufruct: differences and rights](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/) - [Can someone be forced to sell usufruct?](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/) - [Selling a home subject to usufruct: who must sign](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/) - [IRPF exemption on home sales for people over 65](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/) - [Taxes on property investment in Spain](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/) - [Sale of bare ownership with lifetime usufruct](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/) Informacje ogólne, nie indywidualna porada prawna ani podatkowa. Potwierdź zasady dotyczące konkretnej transakcji z niezależnym specjalistą.