# Vendere una casa con usufrutto: opzioni, firme e imposte

> La vendita dipende dal diritto trasferito e da chi firma. Le tre possibilità, la ripartizione del prezzo e i controlli prima di mettere in vendita.

Di Verdi Estate · 8 novembre 2026

Canonical: https://www.verdiestate.com/it/blog/vender-vivienda-con-usufructo

## A colpo d’occhio

- Per vendere l’intera casa in piena proprietà devono intervenire usufruttuario e nudo proprietario.
- Separatamente ciascuno può trasferire soltanto il proprio diritto: nuda proprietà oppure usufrutto.
- Ai fini fiscali l’usufrutto vitalizio vale generalmente 89 meno l’età dell’usufruttuario, con un minimo del 10% e un massimo del 70% del valore totale.
- Le imposte dipendono dal diritto trasferito e dal carattere oneroso o gratuito dell’operazione: calcolatele prima della firma.
- Controllare atto, gravami e condizioni dell’usufrutto prima di stabilire il prezzo evita ostacoli dal notaio.

Sì, è possibile vendere una casa gravata da usufrutto, ma ciò che si vende dipende da chi firma. Se firmano insieme usufruttuario e nudo proprietario, l’acquirente riceve la piena proprietà. Se firma soltanto uno dei due, può trasferire esclusivamente il proprio diritto: nuda proprietà o usufrutto. Questa guida spiega le tre possibilità, come si divide il prezzo, quali imposte possono intervenire e cosa verificare prima della messa in vendita.

## Che cosa significa usufrutto su una casa?

In Spagna la piena proprietà può essere suddivisa in due diritti. L’Agencia Tributaria spiega che [l’usufrutto permette di usare, godere e trarre utilità da un bene altrui secondo gli articoli 467–522 del Codice civile spagnolo](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html), mentre la nuda proprietà è la titolarità con facoltà di disporre del bene, ma senza uso e godimento finché l’usufrutto rimane in vigore.

In parole semplici: l’usufruttuario abita nella casa oppure la affitta e ne percepisce i frutti. Il nudo proprietario è il proprietario «di fondo», che non può utilizzarla fino all’estinzione dell’usufrutto. È frequente quando un genitore lascia l’usufrutto al coniuge e la nuda proprietà ai figli, oppure dona loro la casa riservandosi il diritto di abitarvi.

Prima di pensare al prezzo, individuate nell’atto o nel testamento chi detiene ciascun diritto, se l’usufrutto è vitalizio o temporaneo e se prevede condizioni particolari. Una nota simple del Registro de la Propiedad riporta titolarità e gravami. Se acquistate o vendete nella zona, la nostra guida su [nota simple e Catasto sulla Costa Blanca](/it/blog/nota-simple-catastro-costa-blanca-property-documents) aiuta a comprenderla.

## Le tre modalità di vendita di una casa con usufrutto

La risposta cambia in base a chi desidera vendere e a ciò che intende trasferire all’acquirente.

### 1. Vendere la piena proprietà con entrambi i titolari

È l’opzione più vicina a una vendita ordinaria. [Per trasferire la piena proprietà devono intervenire usufruttuario e nudo proprietario](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/) e nessuno può trasferire unilateralmente il diritto dell’altro. L’acquirente ottiene la casa libera dall’usufrutto e può abitarvi dalla consegna delle chiavi.

È anche la soluzione più semplice da commercializzare: gli acquirenti, soprattutto internazionali, cercano una casa da utilizzare o affittare senza attese. Il prezzo si negozia sul valore di mercato dell’intera abitazione e viene poi ripartito tra i due titolari secondo il valore di ciascun diritto.

### 2. Vendere soltanto la nuda proprietà

Come spiega [uno studio specializzato in diritto immobiliare](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/), il nudo proprietario può vendere il proprio diritto senza il consenso dell’usufruttuario. L’acquirente deve però rispettare l’usufrutto e non può occupare né godere della casa fino alla sua estinzione.

L’Agencia Tributaria precisa che chi acquista la nuda proprietà [acquisisce il diritto di godere pienamente del bene quando l’usufrutto si estingue](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). È un acquirente dal profilo particolare: investe a lungo termine e accetta di attendere. Per questo il prezzo è molto inferiore a quello di una casa libera e la platea degli acquirenti è più limitata.

Una variante comune è la vendita della nuda proprietà da parte del pieno proprietario, che si riserva l’usufrutto vitalizio. Continua a vivere nella casa e incassa oggi una parte del suo valore.

### 3. Vendere soltanto l’usufrutto

L’usufruttuario può trasferire il proprio diritto, ma non la proprietà dell’immobile. Secondo [una spiegazione notarile](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/), l’acquirente ottiene uso e godimento alle condizioni e per la durata del diritto ceduto. Un usufrutto vitalizio non diventa vitalizio rispetto alla vita dell’acquirente: si estingue con la morte dell’usufruttuario originario.

Un caso particolare è la cessione dell’usufrutto allo stesso nudo proprietario. I due diritti si riuniscono e [il nudo proprietario consolida la piena proprietà](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). È una soluzione pratica quando la famiglia vuole riunire i diritti in un unico titolare prima della vendita in piena proprietà.

| Diritto venduto | Chi firma | Cosa riceve l’acquirente | Acquirente abituale |
| --- | --- | --- | --- |
| Piena proprietà | Usufruttuario e nudo proprietario | La casa intera, per uso immediato | Residente, seconda casa, investitore che affitta |
| Nuda proprietà | Nudo proprietario | Proprietà futura, senza uso fino all’estinzione dell’usufrutto | Investitore a lungo termine |
| Usufrutto | Usufruttuario | Uso e godimento per la vita dell’usufruttuario originario o per il periodo concordato | Chi cerca un uso temporaneo, oppure lo stesso nudo proprietario |

## Chi firma se una sola parte vuole vendere?

La regola pratica è semplice: ciascun titolare dispone solo del proprio diritto. Se vuole vendere una sola parte, [può trasferire il proprio diritto ma non obbligare l’altra a vendere né realizzare da sola una vendita in piena proprietà](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/). Di conseguenza l’acquirente riceve soltanto l’usufrutto o la nuda proprietà.

Questo incide direttamente sul prezzo e sui tempi. Una casa disponibile in piena proprietà si vende più rapidamente e a un valore migliore. In caso di disaccordo è generalmente più utile negoziare prima dell’annuncio: il nudo proprietario può offrire un compenso per l’usufrutto, oppure l’usufruttuario può preferire un accordo che gli procuri una somma subito.

Occorre prevedere anche la presenza di più nudi proprietari, per esempio fratelli. La vendita della piena proprietà richiede allora tutti i titolari; prima di cercare un acquirente chiarite come dividere tra loro la quota spettante alla nuda proprietà.

## Cosa accade se muore l’usufruttuario?

Se l’usufrutto è vitalizio e non successivo, con la morte dell’usufruttuario si estingue e [il nudo proprietario consolida automaticamente la piena proprietà](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html), secondo l’articolo 513.1 del Codice civile spagnolo. Per aggiornare il Registro de la Propiedad [si possono presentare il certificato di morte e un’istanza](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/).

Se volete vendere in questa situazione, procedete nell’ordine: registrate il consolidamento, verificate che titolarità e gravami siano aggiornati e soltanto dopo stabilite il prezzo della casa libera. Evitate di pubblicizzare una casa il cui registro indica ancora un usufrutto già estinto: genera dubbi nell’acquirente e nel suo avvocato.

## Come si valuta l’usufrutto e si divide il prezzo?

Per l’usufrutto vitalizio la valutazione fiscale è generalmente [89 meno l’età dell’usufruttuario, con un minimo del 10% e un massimo del 70%](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). La nuda proprietà vale la differenza rispetto al totale. Al di sotto dei 20 anni l’usufrutto vale il 70%, poi diminuisce di un punto percentuale per ogni anno aggiuntivo.

Esempi per una casa da 200.000 €, soltanto per illustrare la formula:

| Età dell’usufruttuario | Valore dell’usufrutto | Usufrutto | Nuda proprietà |
| --- | --- | --- | --- |
| 60 anni | 89 − 60 = 29% | 58.000 € | 142.000 € |
| 70 anni | 89 − 70 = 19% | 38.000 € | 162.000 € |
| 79 anni o più | 10% (minimo) | 20.000 € | 180.000 € |

Nella vendita della piena proprietà questa proporzione è un riferimento naturale per dividere il prezzo. Se entrambi sono d’accordo possono concordare un’altra ripartizione, ma è opportuno formalizzarla per iscritto e farne confermare gli effetti a un consulente fiscale. Si tratta della valutazione fiscale: il prezzo effettivo della nuda proprietà sul mercato dipende dalla domanda, che spesso richiede uno sconto maggiore quando l’acquirente deve attendere.

L’usufrutto temporaneo viene valutato diversamente, in base alla durata concordata. Chiedete il calcolo al consulente o all’amministrazione fiscale della comunità autonoma.

## Le imposte che possono sorgere

È il punto in cui si commettono più errori: ogni caso va quindi esaminato separatamente.

Vendita della nuda proprietà con conservazione dell’usufrutto. L’Agencia Tributaria indica che [l’acquirente paga ITP o ISD secondo che il trasferimento sia oneroso o gratuito, mentre il cedente dichiara nell’IRPF la plusvalenza o minusvalenza della parte trasferita](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Conservare l’usufrutto non genera di per sé un distinto presupposto d’imposta.

Trasferimento dell’usufrutto al nudo proprietario. L’Agencia Tributaria avverte che [la tassazione dipende dal carattere oneroso o gratuito dell’atto e dal titolo da cui è nato l’usufrutto](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Non equivale all’estinzione per morte.

Esenzione per gli ultrasessantacinquenni. Se la proprietà era già scissa prima della vendita, [la fonte citata indica che l’esenzione IRPF per gli over 65 non si applica né al nudo proprietario né all’usufruttuario](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/). La stessa fonte osserva che distinguere tra una proprietà già scissa e la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto può modificare l’accesso alle agevolazioni. Contano quindi origine e successione dei diritti. Prima di fare affidamento su un’esenzione, confermatela con un consulente fiscale e con le norme vigenti dell’Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. È un’imposta locale il cui importo [dipende dal valore catastale del terreno, dal tempo trascorso e dal regolamento comunale](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/). Chiedete al Comune in cui si trova la casa quale metodo si applica.

Se siete non residenti, il consulente fiscale deve inoltre verificare come si applicano queste regole al vostro caso. Non datele per scontate.

## Passaggi per vendere con maggiore sicurezza

1. Raccogliete i documenti: atto o testamento che costituisce l’usufrutto, nota simple aggiornata, ultime ricevute IBI e certificato della comunità dei proprietari. [Prima della firma controllate atto, titolarità, gravami registrati, durata e condizioni dell’usufrutto](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/).
2. Decidete cosa vendere: piena proprietà, sola nuda proprietà oppure solo usufrutto. Parlatene con l’altra parte prima di pubblicare qualsiasi annuncio.
3. Calcolate ripartizione e imposte. Usate la formula di valutazione come riferimento e chiedete a un consulente fiscale una simulazione con i vostri dati.
4. Stabilite il prezzo iniziale. Una valutazione realistica, con le spese condominiali in regola, evita ribassi successivi. La nostra guida sulle [spese condominiali sulla Costa Blanca](/it/blog/costa-blanca-community-fees-apartment-buying-checklist) spiega i controlli abituali degli acquirenti.
5. Firmate dal notaio. È consigliabile [formalizzare l’operazione con atto pubblico e iscrivere nuda proprietà e usufrutto nel Registro de la Propiedad](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/).
6. Pagate le imposte entro i termini e conservate i giustificativi per la dichiarazione.

## Come preparare la casa per l’acquirente

La vendita in piena proprietà somiglia a una normale rivendita e l’acquirente controllerà gli stessi elementi di qualsiasi altra casa. Più la situazione è chiara, meno tempo occorre per vendere.

- Ordinate i documenti di titolarità. L’acquirente e il suo avvocato vorranno verificare che firmino entrambi i titolari e che l’usufrutto si estingua nello stesso atto.
- Preparate un inventario se vendete arredato, per evitare discussioni alla consegna. Consultate la guida su [cosa è incluso in una casa arredata sulla Costa Blanca](/it/blog/buying-furnished-home-costa-blanca-south-inventory).
- Identificate bene le pertinenze. Garage e ripostiglio devono figurare nell’atto e nel registro: vedete [i controlli di garage e ripostiglio](/it/blog/costa-blanca-parking-storage-buying-checks).
- Tenete in ordine le utenze. Contratti di acqua ed elettricità intestati correttamente facilitano il passaggio: vedete [le verifiche dell’elettricità quando si acquista casa](/it/blog/costa-blanca-home-electricity-bills-supply-checks).

Sulla Costa Blanca Sud molti acquirenti sono stranieri che non conoscono l’usufrutto spagnolo. Spiegare con chiarezza ciò che ricevono e presentare documenti completi riduce l’incertezza e avvicina la firma.

## Il nostro punto di vista

Nella pratica, la maggior parte delle vendite con usufrutto si complica per mancanza di accordo e documenti, non per la legge. Quando i titolari discutono avendo davanti l’atto e una nota simple, quasi sempre emerge una soluzione soddisfacente per entrambi.

Quando possibile raccomandiamo di vendere la piena proprietà. È la formula che attira più acquirenti e permette a ciascun titolare di incassare chiaramente la propria quota. Lavoriamo con una selezione breve di immobili con prezzi e disponibilità confermati e applichiamo lo stesso ordine alla vendita: prima i documenti, poi un prezzo realistico.

Ci occupiamo di organizzare la documentazione, coordinarci con i professionisti legali e fiscali coinvolti e assistere personalmente ogni parte, anche quando l’acquirente è internazionale e ha bisogno di accompagnamento in ogni fase.

## Vendere con Verdi Estate sulla Costa Blanca Sud

Se la casa si trova a Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas o Ciudad Quesada, Verdi Estate vi accompagna durante tutto il percorso: esaminiamo insieme i documenti, aiutiamo a impostare l’operazione con i vostri consulenti legali e fiscali e presentiamo l’immobile agli acquirenti interessati alla zona. Scoprite come [vendere casa sulla Costa Blanca Sud con noi](/it/sell-with-verdi-estate).

Per acquistare consultate la [selezione di case di seconda mano](/it/resale-collection) o la [guida all’acquisto e alle pratiche in Spagna](/it/buying-in-spain). Se volete ristrutturare, può essere utile la guida [all’acquisto di una casa da ristrutturare sulla Costa Blanca](/it/blog/renovating-resale-costa-blanca-south-buying-checks).

## Domande frequenti

### Cosa succede quando si vende un bene con usufrutto?

Dipende dal diritto trasferito. Se entrambi i titolari firmano la vendita della piena proprietà, l’acquirente riceve la casa libera. Se si vende solo la nuda proprietà, deve rispettare l’usufrutto fino alla sua estinzione. Se si vende solo l’usufrutto, ottiene l’uso ma non la proprietà.

### L’usufruttuario può vendere la casa da solo?

Non può vendere l’intera abitazione. Può trasferire soltanto il diritto di usufrutto, nei limiti del titolo che lo ha costituito. Per vendere la piena proprietà occorre la firma del nudo proprietario.

### Quanto spetta all’usufrutto al momento della vendita?

Come riferimento fiscale, l’usufrutto vitalizio vale generalmente 89 meno l’età dell’usufruttuario, tra il 10% e il 70% del totale. I titolari possono concordare la ripartizione effettiva del prezzo; le imposte dipendono dall’operazione concreta e vanno valutate con un consulente fiscale.

### Serve il consenso dell’usufruttuario per vendere la nuda proprietà?

No. Il nudo proprietario può trasferire il proprio diritto senza tale consenso, ma l’acquirente deve rispettare l’usufrutto e non può usare la casa fino alla sua estinzione.

### Cosa accade alla morte dell’usufruttuario?

Se l’usufrutto è vitalizio e non successivo si estingue e il nudo proprietario consolida la piena proprietà. Si possono presentare certificato di morte e istanza per aggiornare il Registro de la Propiedad.

## Fonti e approfondimenti

[Verdi Estate · BabyLoveGrowth](https://blog.verdiestate.com/blog/vender-vivienda-con-usufructo)

- [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2025)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html)
- [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2024)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html)
- [Spanish Tax Agency: termination of usufruct and consolidation of ownership](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html)
- [Bare ownership and usufruct: differences and rights](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/)
- [Can someone be forced to sell usufruct?](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/)
- [Selling a home subject to usufruct: who must sign](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/)
- [IRPF exemption on home sales for people over 65](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/)
- [Taxes on property investment in Spain](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/)
- [Sale of bare ownership with lifetime usufruct](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/)

Traduzione dell’articolo pubblicato da Verdi Estate sul proprio blog. Informazioni generali: fate verificare gli effetti giuridici e fiscali della vostra operazione da un professionista indipendente.

## Continua a esplorare

- [Vendere con Verdi Estate](https://www.verdiestate.com/it/sell-with-verdi-estate)
- [Comprare in Spagna](https://www.verdiestate.com/it/buying-in-spain)
- [Case di seconda mano](https://www.verdiestate.com/it/resale-collection)