# Haszonélvezettel terhelt lakás eladása: lehetőségek, aláírások és adók > A három értékesítési lehetőség, a vételár megosztása, valamint az eladás előtt ellenőrizendő iratok és adók. Szerző: Verdi Estate · 2026. november 8. Canonical: https://www.verdiestate.com/hu/blog/vender-vivienda-con-usufructo ## Rövid áttekintés - A teljes ingatlan teljes tulajdonjogának eladásában a haszonélvezőnek és az állagtulajdonosnak is részt kell vennie. - Külön-külön mindenki csak a saját jogát ruházhatja át: az állagtulajdonos az állagtulajdont, a haszonélvező a haszonélvezetet. - Adózási szempontból az élethosszig tartó haszonélvezet értéke általában 89 mínusz a haszonélvező életkora, legalább a teljes érték 10%-a, legfeljebb 70%-a. - Az adók az átruházott jogtól és attól függnek, hogy az ügylet visszterhes vagy ingyenes; érdemes őket aláírás előtt kiszámítani. - Az okirat, a terhek és a haszonélvezet feltételeinek ellenőrzése az ár meghatározása előtt megelőzi a közjegyzőnél jelentkező fennakadásokat. Igen, haszonélvezettel terhelt lakás is eladható, de az eladás tárgya attól függ, ki írja alá a szerződést. Ha a haszonélvező és az állagtulajdonos együtt ír alá, a vevő teljes tulajdonjogot szerez. Ha csak egyikük ír alá, kizárólag a saját jogát ruházhatja át: az állagtulajdont vagy a haszonélvezetet. Ez az útmutató bemutatja a három lehetőséget, a vételár megosztását, a felmerülő adókat és az értékesítés előtt ellenőrizendő kérdéseket. ## Mit jelent, ha egy lakást haszonélvezet terhel? Spanyolországban a teljes tulajdonjog két jogra bontható. A spanyol adóhatóság magyarázata szerint [a haszonélvezet a Polgári Törvénykönyv 467–522. cikke alapján lehetővé teszi más tulajdonának használatát, élvezetét és hasznainak szedését](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html), míg az állagtulajdon rendelkezési joggal járó tulajdonjog, de a haszonélvezet fennállása alatt nem jogosít használatra vagy hasznosításra. Egyszerűen fogalmazva: a haszonélvező az, aki a házban lakik, vagy bérbe adja és szedi annak hasznait. Az állagtulajdonos a mögöttes tulajdonos, aki a haszonélvezet megszűnéséig nem használhatja az ingatlant. Ez gyakori, amikor egy szülő a házastársára hagyja a haszonélvezetet, a gyermekeire pedig az állagtulajdont, vagy amikor valaki a gyermekeinek ajándékozza a házat, de fenntartja magának az ottlakás jogát. Mielőtt az árral foglalkozna, az okiratból vagy a végrendeletből tisztázza, melyik jog kit illet, a haszonélvezet élethosszig vagy meghatározott időre szól-e, és vannak-e különleges feltételei. Az ingatlan-nyilvántartásból kért nota simple megmutatja a tulajdonosokat és a terheket. Ha a környéken vásárol vagy ad el, útmutatónk segít megérteni [a nota simple és a kataszter szerepét a Costa Blancán](/hu/blog/nota-simple-catastro-costa-blanca-property-documents). ## A haszonélvezettel terhelt lakás eladásának három módja A válasz attól függ, ki akar eladni, és milyen jogot kíván a vevőre átruházni. ### 1. A teljes tulajdonjog együttes eladása Ez hasonlít leginkább a szokásos adásvételhez. [A teljes tulajdonjog eladásában a haszonélvezőnek és az állagtulajdonosnak is részt kell vennie](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/), és egyikük sem ruházhatja át egyoldalúan a másik jogát. A vevő haszonélvezettől mentesen szerzi meg a házat, és a kulcsátadástól beköltözhet. Ezt a legkönnyebb értékesíteni is: a vevők, különösen a külföldiek, olyan lakást keresnek, amelyet várakozás nélkül használhatnak vagy bérbe adhatnak. Az árban a teljes ingatlan piaci értéke alapján állapodnak meg, majd a két jogosult az egyes jogok értéke szerint osztja meg azt. ### 2. Csak az állagtulajdon eladása Az állagtulajdonos a haszonélvező engedélye nélkül is eladhatja a saját jogát, amint azt [egy ingatlanjogra szakosodott ügyvédi iroda ismerteti](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/), de a vevőnek tiszteletben kell tartania a haszonélvezetet, és annak megszűnéséig nem veheti birtokba vagy használhatja a lakást. A spanyol adóhatóság pontosítja, hogy az állagtulajdon vevője [megszerzi a jogot az ingatlan teljes használatára a haszonélvezet megszűnésekor](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Ez nagyon meghatározott vevőkörnek felel meg: hosszú távra befektető, várakozást vállaló vásárlóknak. Ezért az ár jóval alacsonyabb a tehermentesen használható lakás áránál, és a lehetséges vevők köre is szűkebb. Gyakori változat, hogy a teljes tulajdonos eladja az állagtulajdont, és élete végéig fenntartja a haszonélvezetet. Továbbra is a házban lakik, miközben az érték egy részét már most megkapja. ### 3. Csak a haszonélvezet eladása A haszonélvező a saját jogát átruházhatja, az ingatlan tulajdonjogát azonban nem. [Egy közjegyzői magyarázat szerint](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/) a vevő az átruházott jog feltételei szerint és annak időtartamára kap használati és hasznosítási jogot. Az élethosszig tartó haszonélvezet nem válik a vevő életére szóló joggá: az eredeti haszonélvező halálával megszűnik. Külön eset, amikor a haszonélvező magának az állagtulajdonosnak ruházza át a jogát. Ekkor a két jog egyesül, és [az állagtulajdonos teljes tulajdonjogot szerez](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Ez gyakorlati megoldás lehet, ha a család egyetlen tulajdonos kezében kívánja egyesíteni a házat a teljes tulajdonjog eladása előtt. | Az eladás tárgya | Aláírók | Mit kap a vevő? | Jellemző vevőkör | | --- | --- | --- | --- | | Teljes tulajdonjog | Haszonélvező és állagtulajdonos | A teljes lakás, azonnali használatra | Saját célra vagy második otthont vásárló, illetve bérbeadó befektető | | Állagtulajdon | Állagtulajdonos | Jövőbeli teljes tulajdonjog, a haszonélvezet megszűnéséig használat nélkül | Hosszú távú befektető | | Haszonélvezet | Haszonélvező | Használat és hasznosítás az eredeti haszonélvező életében vagy a kikötött időtartam alatt | Ideiglenes használatot kereső személy vagy maga az állagtulajdonos | ## Kinek kell aláírnia, és mi történik, ha csak az egyik fél akar eladni? A gyakorlati szabály egyszerű: minden jogosult csak a saját jogával rendelkezik. Ha csak egyikük akar eladni, [átruházhatja a saját jogát, de nem kényszerítheti eladásra a másik felet, és egyedül nem értékesítheti a teljes tulajdonjogot](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/). Következésképpen a vevő csak haszonélvezetet vagy állagtulajdont szerez. Ez közvetlenül befolyásolja az árat és az értékesítés időigényét. A teljes tulajdonjoggal kínált lakás gyorsabban és jobb értéken kel el. Ha a jogosultak nem értenek egyet, általában hirdetés előtt érdemes tárgyalniuk: az állagtulajdonos ellenértéket ajánlhat a haszonélvezetért, vagy a haszonélvező olyan megállapodást részesíthet előnyben, amely már most pénzhez juttatja. Gondolni kell a több állagtulajdonost, például több testvért érintő esetekre is. Ilyenkor a teljes tulajdonjog eladásához minden jogosultat össze kell fogni, és még vevőkeresés előtt tisztázni kell, hogyan osztják meg egymás között az állagtulajdonra jutó vételárrészt. ## Mi történik a haszonélvező halálakor? Ha a haszonélvezet élethosszig tart, és nem egymást követő jogosultakat illet, a haszonélvező halálával megszűnik, és [az állagtulajdonos automatikusan teljes tulajdonjogot szerez](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html) a Polgári Törvénykönyv 513.1. cikke szerint. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez [halotti anyakönyvi kivonat és kérelem nyújtható be](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/). Ha ilyen helyzetben szeretne eladni, a sorrend: a teljes tulajdonjog egyesülésének bejegyzése, a tulajdoni adatok és terhek frissítésének ellenőrzése, majd csak ezután a korlátozás nélkül használható lakás árának meghatározása. Ne hirdessen olyan házat, amelynek nyilvántartásában még megszűnt haszonélvezet szerepel, mert ez kétséget ébreszt a vevőben és az ügyvédjében. ## A haszonélvezet értékelése és a vételár megosztása Az élethosszig tartó haszonélvezet adózási értéke általában [89 mínusz a haszonélvező életkora, legalább 10%, legfeljebb 70%](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). Az állagtulajdon értéke a teljes értékből fennmaradó rész. Húszéves kor alatt a haszonélvezet értéke 70%, és minden további évvel egy százalékponttal csökken. Példák egy 200 000 eurós lakásra, kizárólag a képlet szemléltetésére: | A haszonélvező életkora | A haszonélvezet értéke | Haszonélvezet | Állagtulajdon | | --- | --- | --- | --- | | 60 év | 89 - 60 = 29% | 58 000 € | 142 000 € | | 70 év | 89 - 70 = 19% | 38 000 € | 162 000 € | | 79 év vagy több | 10% (minimum) | 20 000 € | 180 000 € | A teljes tulajdonjog eladásakor ez az arány természetes kiindulópont a vételár két jogosult közötti megosztásához. Egyetértés esetén más arányt is kiköthetnek, de ezt célszerű írásba foglalni, és adótanácsadóval tisztázni a következményeket. Fontos: ez adózási értékelés. Az állagtulajdon tényleges piaci árát a kereslet határozza meg, és a várakozásra kényszerülő vevő általában nagyobb árengedményt kér. A határozott időre szóló haszonélvezetet másként, a kikötött időtartam alapján értékelik. Ilyenkor a számítást kérje tanácsadójától vagy a regionális adóhatóságtól. ## Felmerülő adók Itt történik a legtöbb hiba, ezért minden esetet külön érdemes megvizsgálni. **Ha az állagtulajdont eladja, a haszonélvezetet pedig megtartja.** A spanyol adóhatóság szerint [a szerző fél ITP-t vagy ISD-t fizet attól függően, hogy az átruházás visszterhes vagy ingyenes, az átruházó pedig az átadott rész nyeresége vagy vesztesége után IRPF szerint adózik](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html). A haszonélvezet megtartása önmagában nem keletkeztet külön adóköteles eseményt. **Ha a haszonélvező az állagtulajdonosnak ruházza át a jogát.** A spanyol adóhatóság figyelmeztet, hogy [az adózás az ügylet visszterhes vagy ingyenes jellegétől és a haszonélvezetet létrehozó jogcímtől függ](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html). Ez nem azonos a halál miatti megszűnéssel. **A 65 év felettiek adómentessége.** Ha a tulajdonjogot már az eladás előtt megosztották, [a 65 év felettiek IRPF-mentessége sem az állagtulajdonosra, sem a haszonélvezőre nem alkalmazható](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/). Ugyanez a forrás kiemeli, hogy a korábban megosztott tulajdon és a haszonélvezet fenntartásával történő állagtulajdon-eladás megkülönböztetése befolyásolhatja az adókedvezményeket, ezért számít a jogok eredete és sorrendje. Mielőtt mentességgel számolna, ellenőrizze azt adótanácsadóval és a spanyol adóhatóság hatályos szabályai alapján. **Önkormányzati értéknövekedési adó, plusvalía municipal.** Ennek a helyi adónak az összege [a telek kataszteri értékétől, az eltelt időtől és az önkormányzati rendelettől függ](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/). Kérdezze meg az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot, melyik számítási módszert alkalmazza. Ha nem spanyol adóügyi illetőségű, adótanácsadójával azt is tisztáznia kell, hogyan alkalmazhatók ezek a szabályok az Ön esetére. Ne vegye ezt magától értetődőnek. ## A biztonságos eladás lépései 1. **Gyűjtse össze az iratokat.** A haszonélvezetet létrehozó okirat vagy végrendelet, friss nota simple, legutóbbi IBI-befizetési bizonylatok és a tulajdonosi közösség igazolása. [Aláírás előtt célszerű ellenőrizni az okiratot, a tulajdonosokat, a bejegyzett terheket, valamint a haszonélvezet időtartamát és feltételeit](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/). 2. **Döntse el, mit adnak el.** Teljes tulajdonjogot, csak állagtulajdont vagy csak haszonélvezetet. Mielőtt bármit nyilvánossá tesz, beszéljen a másik féllel. 3. **Számítsa ki a megosztást és az adókat.** Használja támpontként az értékelési képletet, és kérjen személyre szabott számítást adótanácsadótól. 4. **Határozza meg az induló árat.** A reális ingatlanértékelés és a rendezett közös költségek megelőzik a későbbi árcsökkentést. [A Costa Blanca közös költségeiről szóló útmutatónk](/hu/blog/costa-blanca-community-fees-apartment-buying-checklist) bemutatja, mit ellenőriznek általában a vevők. 5. **Írja alá az okiratot közjegyző előtt.** Ajánlott [közokiratba foglalni az ügyletet, és az állagtulajdont, valamint a haszonélvezetet bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/). 6. **Fizesse meg határidőben az adókat**, és őrizze meg az adóbevalláshoz szükséges bizonylatokat. ## Az ingatlan felkészítése a vevő számára A teljes tulajdonjog eladása nagyban hasonlít a szokásos használtlakás-adásvételhez, és a vevő ugyanazokat a szempontokat vizsgálja, mint bármely más háznál. Minél egyértelműbb minden, annál rövidebb az értékesítés. - **Rendezett tulajdoni iratok.** A vevő és ügyvédje látni szeretné, hogy mindkét jogosult aláír, és a haszonélvezet ugyanabban az okiratban megszűnik. - **Leltár bútorozott eladásnál.** Előzze meg az átadásnapi vitákat. Útmutatónk bemutatja, [mit tartalmaz egy bútorozott lakás a Costa Blancán](/hu/blog/buying-furnished-home-costa-blanca-south-inventory). - **Pontosan azonosított tartozékhelyiségek.** Ha van garázs vagy tároló, ellenőrizze, hogy szerepel-e az okiratban és a nyilvántartásban; útmutatónk részletezi, [mit kell ellenőrizni a garázsnál és a tárolónál](/hu/blog/costa-blanca-parking-storage-buying-checks). - **Rendezett közművek.** A megfelelő névre szóló villany- és vízszerződések megkönnyítik az átírást; olvassa el [a lakásvásárlás villamosenergia-ellenőrzéseit](/hu/blog/costa-blanca-home-electricity-bills-supply-checks). A Costa Blanca déli részén sok külföldi vevő nem ismeri a haszonélvezet intézményét. Ha világosan elmagyarázza, mit kapnak, és minden irat rendelkezésre áll, csökken a bizonytalanság, és rövidebb az út az aláírásig. ## Álláspontunk > A gyakorlatban a haszonélvezettel érintett eladásokat többnyire a megállapodás és az iratok hiánya bonyolítja, nem a jogszabály. Ha a jogosultak az okirat és egy nota simple birtokában leülnek tárgyalni, szinte mindig találnak mindkettőjüknek megfelelő megoldást. Amikor lehetséges, a teljes tulajdonjog eladását ajánljuk. Ez vonzza a legtöbb vevőt, és egyértelművé teszi mindkét jogosult részesedését. Rövid, ellenőrzött árú és elérhetőségű ingatlanlistával dolgozunk, és ugyanezt a rendszert követjük az eladásnál: először az iratok, utána a reális ár. Rendszerezzük a dokumentációt, együttműködünk az érintett jogi és adószakértőkkel, és minden félnek személyes figyelmet biztosítunk, akkor is, ha a külföldi vevőnek minden szakaszban segítségre van szüksége. *a szerkesztőség* ## Eladás a Verdi Estate segítségével a Costa Blanca déli részén Ha ingatlana Torreviejában, Orihuelában, San Miguel de Salinasban vagy Ciudad Quesadában található, a Verdi Estate végigkíséri a folyamatot: Önnel együtt ellenőrizzük az iratokat, jogi és adótanácsadóival segítünk az ügylet megtervezésében, és bemutatjuk a lakást a környéken kereső vevőknek. Ismerje meg, hogyan [adhatja el otthonát a Costa Blanca déli részén](/hu/sell-with-verdi-estate) a segítségünkkel. Ha vásárolni szeretne, tekintse meg [használtlakás-kínálatunkat](/hu/resale-collection) vagy [a spanyolországi lakásvásárlásról és ügyintézésről szóló útmutatónkat](/hu/buying-in-spain). Ha felújítást tervez, segíthet [a Costa Blanca felújítandó ingatlanjainak vásárlásáról szóló útmutató](/hu/blog/renovating-resale-costa-blanca-south-buying-checks). ## Gyakori kérdések ### Mi történik, ha haszonélvezettel terhelt ingatlant adnak el? Attól függ, melyik jogot ruházzák át. Ha mindkét jogosult aláírásával a teljes tulajdonjogot adják el, a vevő haszonélvezettől mentes lakást kap. Ha csak az állagtulajdont értékesítik, a vevőnek a haszonélvezetet annak megszűnéséig tiszteletben kell tartania. Ha csak a haszonélvezetet adják el, a vevő használati jogot kap, tulajdonjogot nem. ### A haszonélvező egyedül eladhatja a lakást? A teljes lakást nem adhatja el. Kizárólag a haszonélvezeti jogát ruházhatja át, az azt létrehozó okirat korlátai között. A teljes tulajdonjog eladásához az állagtulajdonos aláírása is szükséges. ### Mennyit fizetnek a haszonélvezetért az eladáskor? Adózási támpontként az élethosszig tartó haszonélvezet értéke általában 89 mínusz a haszonélvező életkora, a teljes érték 10–70%-a. A jogosultak megállapodhatnak a vételár tényleges megosztásáról, az adók pedig az adott ügylettől függnek, ezért célszerű adótanácsadóval egyeztetni. ### Szükséges a haszonélvező engedélye az állagtulajdon eladásához? Nem. Az állagtulajdonos a haszonélvező hozzájárulása nélkül is eladhatja a saját jogát, de a vevőnek tiszteletben kell tartania a haszonélvezetet, és a lakást annak megszűnéséig nem használhatja. ### Mi történik a haszonélvező halálakor? Ha a haszonélvezet élethosszig tartó, és nem egymást követő jogosultakat illet, megszűnik, és az állagtulajdonos teljes tulajdonjogot szerez. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez halotti anyakönyvi kivonat és kérelem nyújtható be. ## Források és további olvasnivaló [Verdi Estate · BabyLoveGrowth](https://blog.verdiestate.com/blog/vender-vivienda-con-usufructo) - [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2025)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html) - [Spanish Tax Agency: usufruct and divided ownership (IRPF 2024)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/usufructo-desmembramiento-propiedad-concepto-definiciones.html) - [Spanish Tax Agency: termination of usufruct and consolidation of ownership](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html) - [Bare ownership and usufruct: differences and rights](https://orozcoyasociados.es/derecho-inmobiliario/nuda-propiedad-y-usufructo/) - [Can someone be forced to sell usufruct?](https://notariaensevilla.com/se-puede-obligar-a-vender-el-usufructo/) - [Selling a home subject to usufruct: who must sign](https://fernandosimoabogado.com/vender-vivienda-con-usufructo/) - [IRPF exemption on home sales for people over 65](https://www.lanubefiscal.es/exencion-irpf-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos-guia-practica-2025/) - [Taxes on property investment in Spain](https://trilatera.es/2026/06/27/impuestos-sobre-inversiones-inmobiliarias-en-espana-todo-lo-que-debes-saber/) - [Sale of bare ownership with lifetime usufruct](https://arteagaabogados.com/sobre-la-venta-de-la-nuda-propiedad-con-usufructo-vitalicio/) Általános tájékoztatás, nem egyéni jogi vagy adótanácsadás. Az adott ingatlanra vonatkozó követelményeket független szakemberrel erősítse meg.